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2018商辦市場迎春燕, Q1價量齊揚空置穩

  • 工商時報 方明

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2018年開春,北市商辦市場也迎來春燕,依據信義全球資產最新統計,北市平均售價微幅回升至83.6萬元,租金資本化率也小幅修正至2.44%,買賣市場擺脫前幾季的疲軟,出現觸底反彈現象。租賃市場,因預租情況熱絡,空置率僅小幅回升至6.65%,整體空置率仍在健康水準。

從買賣交易來看,交易較頻繁的A辦及B辦產品,售價分別上漲至89.6萬及72.8萬元,顯示在買氣回溫下,推動部分商辦價格止跌反漲。從個別商圈來看,站前西門商圈及松江南京商圈售價有較明顯的增幅,售價分別上升至70.5萬元及80.4萬元,其餘商圈則多呈現持平,僅有南京四五段商圈售價下跌至73.1萬元。

整體而言,價格走勢已經從修正轉向持平甚至反彈,平均租金資本化率自2014年中後,罕見地出現明顯回檔,資本化率下修至2.44%,整體則落在2.32%~2.78%的區間。

租賃市場方面,年初有南山廣場及國泰民生建國大樓兩棟指標性大樓完工釋出,由於預租狀況熱絡,加上其他大樓去化穩定,因此平均空置率僅小幅上升至6.65%,並未超過8.8%的長期平均水準,平均空置率仍然是健康偏緊俏的狀況。

從各商圈來看,僅有信義計畫區的空置率超過雙位數,來到11.36%,次高為復興南京商圈,平均空置率為8.93%,其餘商圈空置率都低於平均值。2018年第一季平均租金為2,167元,較前季明顯上升,由於新大樓的等級及訂價水平較高,也帶動部份商圈租金上調,信義世貿商圈租金來到2,955元的新高,與南京四五段商圈的1,551元相比,已近兩倍的價差。

內科廠辦市場,平均售價仍維持在50.8萬元,但各商圈表現大不相同,西湖段商圈售價已止跌回升,舊宗段售價則是持續下跌,整體租金資本化率為2.72%,較前一季微幅上升。

信義全球資產經理王維宏表示,從交易量連續幾季回升,到價格的收斂,房市落底信號明顯。加上總體經濟表現穩健的加持下,商用不動產的需求穩定成長。另一方面,對照政府的土地標售情況觀察,建商及大型法人的投資意願增加,也呼應了房地產景氣回溫的看法。租賃市場雖然空置率回升至6.65%,但從去化的情況來看,多數的商圈空置率仍是呈現收斂,使用需求仍然強勁。

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