今年九三軍人節在台灣房地產發展史值得被記上一筆。前兩年，人人避之唯恐不及的「地上權」居然鹹魚翻身。引爆點就在寸土寸金、台北市仁愛路三段、復興南路口的空軍官兵活動中心土地。由於立地環境極好、個別條件討喜，從附近空軍總部的活化議題，到三、四年前證交所將從台北101搬到此地的傳聞，一直是不動產界矚目的焦點。
戲劇化的是，開標當天在公告得標者之際，元大銀行演出「逆轉勝」，以82億元、每坪地上權單價約720萬元力退四家壽險公司得標，除了溢價率123%以外，單價也創新高，為市場畫下一個大大的驚嘆號。
論者有謂，用超出底價一倍多的價格拿一塊只能做商業使用、沒有增值機會，且取得、持有成本不低的土地使用權，得標價格會不會是個出錯價的美麗錯誤？
另一種論點則是認為，得標者委託兩家估價師事務所估定價格都不過52億左右，距離得標價差了30億，質疑後續的加價動作，不是過度樂觀預期價格走勢，帶動土地炒作之嫌？
且讓我們正本清源，從三個面向分析市場供需趨勢下的自用需求，或許可以得到啟示。
第一、台北市精華區的商業區土地單價破千萬已不是新聞。最早2012年中國信託人壽就以每坪1068萬元買進西門町的中華路、寶慶路口土地；在2013年新加坡首峰不動產基金亦以每坪1148萬元買進北市中華路、忠孝西路口土地；2015年，元大人壽以29億元，每坪約1005萬元標得南京東路二段的國有地。不只單價破千，且三筆交易的容積單價都超過每坪130萬。過去市場習慣以相同條件、有所有權的土地價值的七成，作為地上權比較價格的初估，再按地上權期限等各種條件微調。因此，本案若換作一般有所有權的土地，則每坪行情理應破千萬，則每坪地上權價值720萬、容積權利價值102萬，並無高估。
第二、大面積商業地一地難求，辦公室空間已成為企業的新戰略物資。台北市的辦公室市場將在今年南山廣場、國泰民生建國大樓、聯合報大樓三大案完工後，出現新供給斷貨的現象，一直要到台北雙子星大樓完工後才會再有大面積新供給。未來六、七年的時間，就算新辦公大樓落成，大部分是都更案，且多為原單位自用，可對外釋出的量極少。如果企業要租用大面積、連續樓層，甚至全棟單一產權、獨立管理的空間，可能就得搬到郊區廠辦了，在市中心幾乎沒機會。產業要發展、公司要壯大，沒有舞台就沒有機會。尤其交通便利的區位對於客戶聯繫、員工招募都更具競爭力，也是彼消我長的關鍵資源，最是兵家必爭之地。
第三、預期A辦租金還會漲。上述三棟新商辦預租狀況良好，完工前即達成80%出租率的佳績，且近期電商、遊戲、加密貨幣、平台等新興產業大舉進駐市中心A辦，拉升新大樓租金「坐四望五」。另外，地價、物價、稅負成本全面提高，勢必推升租金走勢，也讓需地企業出現先搶先贏的現象。積極出價，為的不是現下的價格，而是為了在用地成本節節上升之前，提早布局。
長期投資看的不只是當下透過交易呈現的市場價格，還應該放眼未來，回歸資金在中長期創造的商業價值，尤其企業自用還有加值品牌的效果，溢價空間更大。目前地上權制度全面性檢討，確實有利於市場機能發揮。只要透過合理評估、完整程序，市場就是最好的老師。
黃舒衛
現職：高力國際業主代表服務部董事
學歷
政治大學地政系碩士
經歷
瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監國泰世華銀行、聯邦銀行不動產管理部、信託部東亞建築經理公司市場分析師節目來賓：東森財經台《夢想街57號》、《房子這樣買就對了》、《 現在才知道 》、《 57金錢爆 》 ；全民電視台《豪宅旗艦王》；非凡電視台《 全能地產王 》 ；三立財經台《 台灣好所在 》、《 富郁向錢衝；八大《 點石成金 》 ；TVBS《 創富人生 》 、 《 地球黃金線 》