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房市恐現拋售潮?買方殺價先用這七招

圖/本報資料照
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COVID-19(新冠肺炎)疫情目前仍在全球各地肆虐,未見緩和跡象,甚至恐將重創全世界經濟,在市場上不安氣氛升溫情況下,民眾對於一切消費、投資行動都持保守態度,房地產市場更無法倖免於難,戴德梁行總經理顏炳立25日就示警,原本預期今年將持續升溫的房地產市場碰上疫情擴散,讓人感受到「春天哪會這呢寒」,若第二季疫情未平息,可能會出現恐慌性變現拋售潮。

房市恐出現拋售潮?專家各有不同解讀

吉家網董事長李同榮認為,除非具備房市技術循環處於上升趨勢最高檔區位、中古屋交易量短期遽減三成以上、房價恐慌性快速崩跌及疫情擴散至第三季仍難以收拾等四大條件,才有可能發生房市拋售潮。

李同榮分析,從一月疫情利空來襲後,一、二月中古屋買賣交易量不減反增,雖然疫情擴大後,影響最大的應該是四、五月交易量,但預期中古屋減少有限,購買預售屋也無急迫性,因此估計未來兩個月交易量可能減少約2成。觀察後也發現,支撐市場的剛性買盤並非假性需求與短線投資,因此就算疫情延燒到五、六月,房市只會降溫,不會有拋售潮出現,唯一有拋售機會的產品則是餐旅業。

李同榮認為,房市雖受疫情影響,但預期對會影響第二季價量表現,不會有恐慌殺盈,房價從溫轉為持平,住宅市場預料將持觀望態度,不會有拋售出現,下半年房市應會回歸基本面,無須過度恐慌。

民眾近期最關心疫情影響下,買房是否能有更大議價空間,住商不動產企畫研究室經理徐佳馨表示,目前市場氣氛並沒有因疫情衝擊,讓買方有較大議價空間,整體而言買方與賣方在價格上僵持,因買方不想出高價,賣方也不想便宜賣,尤其在利率低檔下,賣方利息壓力也沒這麼大,因此價格就撐在那裡,沒有賣方「落跑」的理由。

想買房卻覺得價格好硬殺不動?專家教你議價「七大絕招」

徐佳馨建議民眾若要進場買房七大議價技巧:

第一招「先查實價登錄」,包括在不動產交易實價登錄及各房仲網站查詢周邊行情,對物件銷售速度、平均單價及主力物件是哪些類型等資訊,建立基本概念後再去看房,才不會被銷售人員牽著鼻子走,出價一般以實價登錄近6個月到1年行情,往下1成開始出價。

第二招「和管理員聊天」,因「千金買房、萬金買鄰」,和管理員聊天有助多了解鄰居,打聽社區住戶背景、作息是否正常,另注意樓梯間是否乾淨明亮,也順便注意社區佈告欄,像管理費欠繳戶數多,管委會和住戶素質恐堪憂。

第三招「善用挑剔和讚美」,雖說「嫌貨才是買貨人」,買方可利用挑剔房子缺點殺價,但如果批評太過苛薄有時反而激怒屋主,搞得雙方不歡而散,建議看屋者可找親朋友好同行,一人扮黑臉提出房子缺點為殺價做舖陳,另一人則提出理性問題,與屋主進行溝通,若能在過程中適度讚美,也能加深雙方好感更促成交易。

第四招「從謄本看賣方購入成本」,看房民眾若是看到中意的房子,別先急著出價,若透過房仲業者看屋,可要求對方提供房屋謄本查閱,若屋主自售則可上「全國地政電子謄本系統」線上付費申請查閱資料。

房屋謄本上的訊息包括建物地址、總面積、建材、建築完成日期、附屬建物面積、公設持分及權利範圍等,若登記日期和出售日期很接近時,屋主是投資客的機率就很大,往往因資金調度或為避稅而急於拋售,自然有較大議價空間。

另外,在建物謄本的的「他項權利部」,會註明擔保債權總金額,也就是所有權人向銀行貸款期間的本利和,一般多為真正借款的1.2倍,因此可以此推算屋主購入時房屋總價,假設謄本上的擔保債權總金額為1200萬,1200萬除以1.2為1000萬,此為屋主向銀行貸款的真正額度,目前銀行普遍願意貸出房價的七到八成,若以八成計算,1000萬除以0.8等於1250萬,這大概就是屋主購屋的房屋總價。

第五招「殺價要有根據」,房子本來就有的缺點往往是殺價依據,例如風水上馬路正對大門的「路沖」、窗外「夜總會」等,會有一定殺價幅度,若附近有高壓電塔、加油站、殯儀館及焚化爐等嫌惡設施,幾乎都要降個一到兩成。

第六招「議價從單價到總價再去零頭」,議價階段是打一場心理戰,若為低總價物件,恐怕更難殺價,因這時就可改為「議單價」。假設有一間1500萬的30坪房子含10坪車位,若買方直接出價1200萬,屋主一聽到被砍300萬,絕對想都不想地拒絕,但若是買方將每坪單價或車位價格提出討論,例如車位很小、自己技術不好兩邊有柱子不好停,再提到朋友買的大車位是180萬,請屋主打85折將車位賣你。

接著假設附近新大樓的行情每坪平均45萬,而這間房子屋齡超過10年,用打8折一坪36萬去跟屋主議價,如果屋主接受這樣的價格,原本1500萬元的物件就變成1230萬,最後還能向屋主反應房子要花錢重新整修,再要求給個優惠將零頭去掉,經過這樣的層層議價後,價格就能以1200萬甚至更低價格成交。

第七招「誠懇態度」,買方與賣方在議價時,其實不用過於劍拔弩張,如果真的喜歡物件,賣方態度也相當友善,不妨跟對方聊聊多喜歡他的房子,並分析自身經濟能力,「哀兵政策」有時反而能打動賣方開心成交。

文章來源:今周刊

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