由於台灣地震頻率高，且目前全台住宅老化嚴重，住宅平均屋齡已來到30年，因此，近年都更、危老重建議題明顯升溫。
根據內政部統計資料顯示，目前全台屋齡超過30年以上的住宅存量就超過400萬戶，當中公寓產品就占了相當大的比例，以公寓產品來說，常見的加強磚造耐用年數僅約52年，若購買老舊公寓使用年限可能所剩沒幾年，但只要公寓若符合更新重建條件且未來又順利推動都更，不僅在居住上能獲得更安全的保障，房價也都有一定漲幅，倘若又位在精華路段上，更是具有推動都更與推動危老更新的潛力，使得這類老公寓產品逐漸受到青睞。
不過，筆者須在此提醒，即便現在都更、危老重建夯，未來具有相當增值潛力，但購買老公寓仍有些缺點須先明白。首先，由於老屋屋齡老舊，因此屋況往往都會有些問題，投資客或前任屋主為了要遮掩房子的缺點，如:漏水、水電管線老舊等，不少會選擇用廉價裝潢來掩蓋，當民眾購買入住後或重新裝潢時，這些沒預期到的缺點屋況就會一一顯見，則需花上更大一筆錢的修繕費用，反而得不償失，加上老公寓多數有抗震力不足的問題，未來若發生大地震，這些老舊公寓其實居住安全將有所疑慮，建議民眾若碰上這類屋齡大且有重新裝潢過的公寓時須小心謹慎。
其次，老公寓多數銀行在貸款的限制上較多，倘若又沒有危老、都更的機會，未來的轉手性也較差，一般銀行估算貸款的基準為「貸款年限」加「屋齡」不得超過50~60年，若屋齡高於30年，不但貸款年限短，銀行核貸成數也低。而且，目前市場上的老公寓屋齡從30∼70年都有，屋齡越高，存在的問題越多，基本的整修裝潢開銷都無可避免，一般的裝修花費不外乎泥作、水電管線、木工、油漆等基礎工程，裝潢費每坪至少5萬起跳，除了工程費用外，還有監工費及設計費須負擔，監工費約為總工程款的3%~10%，設計費則是5%~20%。對欲購屋者來說，不但自備款高，裝潢負擔也將加倍，購買前須審慎評估。
另外，目前民眾挑選老屋，需掌握區域發展，未來才有加速都更的可能。觀察2019年1月至2020年6月台北市公寓實價成交資料就可發現，目前屋齡30年以上老公寓熱門成交區域以內湖區513件最多、士林區484件次之、北投區470件第三。
以內湖區來說，近年內湖科技園區大量的企業進駐、相鄰的南港經貿園區迅速發展及北市府南港「東區門戶計畫」大力推動下，確實吸引不少購屋者進駐；而士林、北投兩區，隨著北投士林科技園區持續開發，未來又有環狀線北環段利多加持，士林、北投地區前景也都備受矚目。這些區域的老屋就值得民眾多加留意。
最後，筆者還是要說，在目前北市房價依舊高不可攀的狀況下，對於想入北市的一般受薪階級來說，總價相對便宜的公寓產品，確實也是一個好選擇。但如果民眾購屋能掌握區域建設題材，了解都更潛力，未來將更有機會替自己資產帶來保值與增值潛力。
葉國華
◎現職屋比房屋總經理
◎經歷屋比房屋比價平台創辦人APPLE HOUSE房屋自售平台總經理前品牌房仲首席房產顧問暨豪宅發言人28年房地產實戰經驗、服務成交超過3000位客戶商周學院5屆超業人氣講師、 天下、財訊、Smart、Cheers、東森夢想街之全能事務所、等各大知名媒體常態受邀講者創立APPL HOUSE房屋自售平台創立屋比超省房屋比價平台
◎著作《利他，才是房仲該做的事》(商周)
近年來老屋重建夯，危老案有政策幫忙，申請案件數快速成長，截至10月底，北台灣危老建案推案量已達447億，今年將挑戰500億！尤其這波因疫情成為「慘業」的飯店業，正好趁這一波好好重頭整理一番。想知道危老建案的更多商機，請看本期專題報導。