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台灣不動產證券化REIT 未來恐有5大影響

曾任第一金投信總經理、臺銀人壽總經理,現為亞太青年創新創業協會會長邱華創,分享對於台灣不動產證券化REIT商機與展望。圖/資料照
曾任第一金投信總經理、臺銀人壽總經理,現為亞太青年創新創業協會會長邱華創,分享對於台灣不動產證券化REIT商機與展望。圖/資料照

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曾任第一金投信總經理、臺銀人壽總經理,現為亞太青年創新創業協會會長邱華創分享了對於台灣不動產證券化REIT商機與展望,他分析,不動產投資信託事業的推動與發展,預期將帶動資產管理產業的升級,從過去幾乎只專注專營「證券」投資信託相關業務,進而可將國內外,「各類型不動產」相關的證券化規劃和商機,帶入資產管理產業。

邱華創指出,不動產投資信託基金(REIT),對於國人對投資新商品的接受度高,以及國人邁向老齡化,需要沒有匯率風險的多元化台幣理財規劃商品,亦注入一劑新的有力商品。包含現有的證券相關從業人員,亦新增提供了一個建議規劃的工具。

並且不動產投資信託基金,以不動產投資為基石,加上以封閉基金型態發行為主,因此可預見未來平均單一基金規模,應該會大過單一證券投資基金的平均規模。

對於長期苦於國內找不到資金去化的壽險法人,其資金也多了一個「錢留台灣」在國內的投資機會。既提升資產管理產業市場活力及競爭力,又更加活絡台灣不動產市場,自然可以協助總體經濟發展。

邱華創指出,反倒是,以國外例子來看,不動產業的經營樣貌,在未來REIT的推動下,從「傳產業」轉化為「金融業」,業者在過渡時期恐怕將發生近乎顛覆性或重新洗牌的調整或改變。主要可能有五大影響。

1、現有的不動產專業機構,其經營模式,大部分皆傾向於作土建融、蓋房子、蓋辦公室、買賣交屋,「蓋好、蓋美、省成本、營造速度快、銷售交屋快、入帳快」為主要經營目標。

2、然而,不動產投資信託事業, 雖然以不動產經營投資為基礎,甚至專業股東要有不動產經營的專業經驗,但不動產投資信託最後面對投資大眾的是金融基金商品,訴求的方式是完全不同的語言與風格。

3、其他包括,不動產投資信託事業為金融特許經營事業,其設立資格、資本額、負責人、股東資格、專設專責部門、專業經理人的專業資格、對外溝通銷售細節的各項法規、董事會、董事成員、洗錢防制,都是金融規格要求。甚至違法的代價是以更嚴的銀行法、證券交易法等特別法令處置。

4、不動產投資信託基金,針對資金運用,公開說明書、投資規範、投資方針,經理人善盡職責管理責任,分析、決定、執行、檢討的「投資四大流程」落實執行,恐怕都是現行不動產業者「丈二金剛摸不著頭」還沒辦法認知的(甚至可能還以為這些法規「應該沒什麼」?)。

5、不動產在不動產投資信託架構下的投資經營規劃,將著重在更專業及永續。因為如何將不動產的投資,高度透明化,從現在多數不動產業者從事的「蓋房子,一次性買賣不動產」轉化為「長期經營、具有長期穩定現金流的不動產」,「現金流收好、收滿、收久、並且能給多、給久」可能是多數業者的大挑戰。

邱華創強調,只要專業的不動產經營管理者,懂得善用源源不絕的金融市場資金,透過不動產投資信託將資金、經營、觀念、專業及投資管理注入,甚至透過不動產投資信託架構,延伸至海外合作不動產市場的投資與經營,這些都將進一步優化國內不動產業者對於各種不同類型不動產的升級經營,促進經濟繁榮發展。

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