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房價飆漲與炒作癥結點 就在囤房!

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為抑制不動產短期炒作、落實居住正義,行政院會11日通過《所得稅法》修正草案。現行《所得稅法》第14之4條,自然人原本持有房屋1年內出售課徵45%稅率,延長為2年內出售適用45%稅率;原持有房屋超過1年未逾2年者稅率為35%,延長為超過2年、未逾5年;原持有2年未逾10年者稅率為20%,延長為超過5年未逾10年;而持有超過10年者稅率15%不變。

這次房地合一稅制改革,將短期持有的定義從2年拉長為5年,境內營利事業比照個人納入房地合一稅課稅。至於外界寄予厚望的囤房稅則缺席此次改革。

但修法後房價飆漲與炒作亂象就會消失嗎?南韓總統文在寅2017年上任後,為抑制房價上漲,先後頒布了20多項政策措施,包括限制房貸規模、增加新稅種、增加房產供給、打擊投機性囤房炒房等,去年下半年還推出綜合房地產稅,房地產持有稅從最高稅率3.2%調高至6%,購置稅率最高也上調至12%。但實施至今,首爾房價飆漲與炒作仍無休止跡象。

面對國人居住困境,去年底我國央行採取全國不分區的信用管制措施,12月30日三讀修正通過實價登錄地政三法,將門牌、地號完整揭露、預售屋全面納管且即時申報,並增訂主管機關查核權及加重罰責,還納入預售屋紅單交易管理及定型化契約備查規定,遏止預售屋交易炒作,健全市場發展。但近期房市預售屋買賣與紅單交易仍舊火熱,六都房價呈現南熱北溫的上揚。

究其原因,不外有三:

一、是市場游資浮濫,加上缺乏可供投資去化的管道。新冠疫情衝擊全球經濟,但世界性的寬鬆貨幣政策不但讓全球股市回穩,房價也都同步上漲,加上海外資金回流,利率持續走低,都讓房價易漲難跌。

二、是為降低房市衝擊,打擊面有限。政府一方面宣布看似嚴厲的抑制房價措施,但為減輕選情衝擊或避免傷及無辜,通常會訂有一些除外情況。在上有政策,下有對策的風氣下,投機客還是可以鑽政策漏洞,炒作農舍、預售屋,或是藉由人頭買房。

三、是房地持有成本低。除了交易成本不高外,更重要的是房屋持有成本,不合理的公告地價與房屋造價成本標準,導致台灣房屋持有成本相較其他先進國家低。另一個不合理的制度就是自用住宅認定,讓一個家庭的直系尊卑親屬都能成為人頭。

政府勇於矯正炒房亂象,值得讚許,但建議仍應從朝「單一自住更輕鬆」與「提高多戶持有成本」的方向努力,調降自用住宅稅率與提高差別稅率上限,讓房市回歸穩定的自住市場,實現「居住人權」與「翻轉青貧世代」。此外,政府更應從健全投資環境與加速產業轉型升級著手,引導民間資金投入實體建設,與建造適量的社會住宅,這才是正本清源之道。

(文章來源/中國時報、作者:國立空中大學商學系兼任講師 周信佑)

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