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居家工作 可令美國辦公大樓價值腰斬

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信評機構惠譽最新報告指出,若美國65%白領繼續居家工作而不需要到辦公室上班,美國辦公大樓的價值最高可能腰斬逾半。

惠譽分析在新冠疫情消退後,若防疫期間的居家工作型態,已崛起成為不可逆轉的趨勢,就算白領平均每周居家工作僅一天半,也會令辦公室的空間需求減少9.8%,租金收入下跌12.2%,使大樓價值銳減44.5%。

若出現最嚴重局面,即長期平均每周居家工作三天,空間需求將減少19.5%、租金下跌24.4%,價值大減53.8%。

該報告是以惠譽用來觀察信評展望、規模達6,000億美元「商用不動產抵押貸款證券」(CMBS)市場,在2012年到2020年間的大型、單一資產和單一借款人的辦公大樓融資變化,來估算居家工作對物業價值的衝擊。

至於所針對地區是紐約市、芝加哥和舊金山等,動輒以十億美元為單位計算的辦公大樓抵押貸款。這些大樓的成交價,在疫前常創新高。

報告評估的範圍還包括那些,被外界視為不太可能違約的頂尖不動產大亨所持有的著名辦公大樓。

主導該報告團隊的負責人馬克斯(Steven Marks)說,即使是復元力最強的辦公大樓市場,面對白領的工作型態出現重大轉變的影響下,最終可能也要承受極大壓力。

根據惠譽以居家工作對辦公大樓行情衝擊的嚴重程度評估,目前由單一資產和單一借款人所發行屬於投資級的債券,當中會有25%到55%將淪為垃圾債券而令其債券價格下跌。

惠譽指出在最嚴重衝擊下,約22%的單一資產和單一借款人的債券會讓投資人慘賠。

尤其最具指標性的美國十年期公債殖利率不斷走高,可能令企業、家庭和持有不動產人士的借款成本飆升,從而增加其財務壓力。

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