前往主要內容
工商時報LOGO

萬惡建商VS.居住正義

已將目前網頁的網址複製到您的剪貼簿!

或許因為記取南韓打房失利,幾乎危及文在寅政權的教訓,加上明年即將迎來選舉年,讓向來對房市、建商相對友善的民進黨政府,在去年12月無預警啟動打房,今年更持續加碼,近期一連串針對房地合一稅、囤房稅的修法訊息,搞得建商人心惶惶;而在政府出手後,外界最關心的是,到底這波「房產新政」能不能壓下房價?還是會步上南韓打房打到幾乎動搖國本的後塵?

先來看南韓的情況。南韓總統文在寅在上任前,常攻擊朴槿惠政府造成房地產泡沫,沒想到他任內房價更如脫韁野馬,在2017年5月上任後3年多裡,首爾房價大漲近6成;雪上加霜的是,房價大漲也帶動租金飛升,讓中產階級與年輕人陷入買不起也租不起的困境。其實文在寅並非打房不力,他頒布了一連串打房新政,而且出手一次比一次重,但結果卻是房價越打越高,也引爆沸騰民怨,甚至到了動搖執政基礎的地步。

回頭來看這波台灣的打房。或許有了南韓的前車之鑑,執政黨在去年12月7日由央行打頭陣,再度祭出房市信用管制,主要是限縮公司法人購屋、及建商土建融與餘屋貸款的成數;緊接著立院在12月底通過實價登錄2.0。而在政府宣示國內進入打房周期後,確實讓火熱的房市略為降溫,但房價基本上文風不動。

而今年新一波的打房連環拳,則輪由財政部擔綱,一出手就鎖定5年前打房有成的「房地合一稅」,在多番折騰後,政院拍板的房地合一稅2.0,將重稅閉鎖期由2年一口氣延長到5年,並首度納入國內法人、預售屋交易,打房力道更勝央行的信用管制;至於引起軒然大波的囤房稅修法,因爭議過大暫時擱置。

綜合各項因素研判,房地合一稅2.0勢必會在立院本會期過關,加上去年12月出檯的政策,這次等於把馬政府時代包括選擇性信用管制、實價登錄、房地合一稅等打房措施重來一遍;但當年馬政府最終成功壓住房價漲勢,讓房市在2015~2018年間回檔整理,這次小英政府的加強版能再次奏效嗎?

比較前後任政府的打房,政策工具雖然雷同,但民進黨這次無論在選擇性信用管制或房地合一稅,都特別納入境內法人,顯示政府有看到實務上的制度漏洞,算是有對症下藥;不過,與上次相似的是,建商又再度成為打房的祭品,包括限縮土建融與餘屋貸款,以及房地合一稅的境內法人原先並未清楚排除建商;還有囤房稅原本規劃只給建商一年的房屋銷售緩衝期,一年後未售餘屋要課徵4%的重稅等,明顯都是衝著建商而來的苛政。

我在2015年底房地合一稅上路前,寫了一篇「打倒萬惡建商」的編輯室報告,沒想到過了5年,同樣劇本重新上演,也印證了不管誰當家,高房價永遠是棘手的難題;而找個代罪羔羊轉移焦點,也永遠是最簡單、最輕鬆的選擇。至於這次打房能否成功?我個人持保留態度。

在我看來,眼前大環境對房價而言堪稱完美的劇本!包括一、史上最多的熱錢,去年因疫情啟動的無限QE,釋出天文數字的資金猶如燎原之火;二、史上最低的房貸利率,目前低到1.35%水準,讓原本無力買房者也能購屋;三、史上最強的股市,台股創下16,579點歷史新高,從8,523低點到16,579點只花了11個月時間、且飆漲近1倍;四、史上最大的鮭魚返鄉潮,台商回流+資金回台帶動龐大的人流、金流返鄉,是過去30年僅見;五、史上最貴的土地,全台土地屢創天價,台北市中心每坪動輒上千萬、台中七期每坪衝上350萬天價;六、史上最高的建築成本,在全台瘋搶營建工人及原材料大漲下,建案營造成本已大漲2~3成;七、強勁的經濟成長,主計總處甫上調2021年經濟成長率至4.64%,創近7年新高。

在七大「利多」齊聚下,房價上漲是理所當然,不漲才有問題。也或許因為清楚房價勢必上漲,政府才果斷出手,希望搶先壓抑房價漲勢。但人為干預能抗衡大勢嗎?答案顯然不樂觀。

要探討這個議題,首先要釐清2個問題,第一是房價為什麼打不下來?第二是每年大量的新建房屋到底誰買走了?第一個問題的原因,除了上述的超完美劇本,還有房價長期本來就會隨經濟發展上漲;至於第二個問題,許多人認為在人口負成長下,房價必然下跌,卻忽略家庭結構的改變,「分巢化」是近年房市熱絡的重要推手,年輕人渴望有完善公設和管理的新房,如果大家多去建案接待中心走走,就可以發現年輕人購屋的熱度。此外,高資產族群面對超低利率,置產需求也遠高於以往。

也因此,這波房產新政極可能重蹈當年奢侈稅失敗的覆轍,就是打壓了供給和流動性,但在需求穩定下,房價最終不跌反漲。此外,所有打房措施最大的後遺症,就是這些加諸在建商、投資客身上的成本,最終都會「轉嫁」給消費者,南韓就是最血淋淋的案例。

高房價永遠是個難解的習題,房市確實應該管控,但一定要有章法,而不是現在這種喊價式的打房。要落實居住正義,光靠打建商給老百姓看是不夠的;政府或許更應該趁此機會,好好整頓、健全國內的租賃市場(社會住宅緩不濟急),將住宅政策聚焦在解決「居住需求」而非購屋市場;捨此不由,台灣只會不斷陷入無效打房的輪迴。

>>訂閱名家評論周報,關心全球財經大小事

您可能感興趣的話題

返回頁首
LOADING

本網頁已閒置超過3分鐘。請點撃框外背景,或右側關閉按鈕(X),即可回到網頁。