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預售屋課稅 依交易時間分新舊制

  • 工商時報 林昱均
房地合一稅2.0上路後,預售屋買賣價差收入將落入房地合一稅、最高適用45%所得稅率。圖/本報資料照片
房地合一稅2.0上路後,預售屋買賣價差收入將落入房地合一稅、最高適用45%所得稅率。圖/本報資料照片

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立院財委會下周將審查房地合一稅2.0修正草案。在房地合一稅2.0上路前,買賣預售屋賺取價差屬於財產交易所得、列入綜所稅課稅,適用5%~40%綜所稅率。但房地合一稅2.0上路後,預售屋買賣價差收入將落入房地合一稅、最高適用45%所得稅率。

財政部國稅局指出,目前民眾轉賣預售屋在所得稅法第14條定義仍屬於「財產權利」,其買賣價差為財產交易所得,因此要併入綜合所得課稅。

不過,實施房地合一稅2.0後,依政院版本,若房地合一稅2.0上路後,個人交易2016年後取得房地(包含成屋與預售屋),必須適用房地合一2.0稅制課稅,在移轉登記後30天內必須申報課稅,持有二年內出售為45%所得稅率、二到五年內為35%、五到十年為20%、十年以上為15%。

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本次修法特別將預售屋列為房地合一課稅範圍,官員指出,主因是我國自去年以來預售屋已成為短期投機炒房標的,關鍵在於現行稅制讓預售屋免課房地合一稅,進而形成規避管道。

國稅局將預售屋財產交易所得列為綜所稅重點查核項目,大幅提高查核強度,逐案掌握各大建案預售屋情況並配合內政部聯合稽查。

官員也提醒,通常預售屋都在三年內完工,因此預售屋持有時間多為三年內,除非建商因倒閉或特殊原因停工,才會拖到五年以上。若預售屋建成、轉為成屋,依照房地合一稅2.0政院版草案,成屋的持有期間將重新計算。

舉例來說,一棟新竹市的預售屋自2021年1月興建,2024年6月落成、轉為成屋。

若民眾在2021年3月轉賣預售屋,目前仍屬於財產交易所得,為列入綜所稅課稅。

但如果房地合一稅2.0上路後,民眾在2022年轉賣該棟預售屋、屬於持有二年內出售,需適用45%所得稅率。但民眾即使是在2025年出售該棟成屋,同樣也屬於持有二年內、適用45%高稅率。

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