通膨成為時下熱門話題，但其來有自，因根據OECD 數據，1980年起通膨率便一路走低，近十年由15％跌至約2％，如今卻逆轉向上。此一現象對地產股票意義為何？債券殖利率走高又有何影響？駿利亨德森地產股票投資組合經理人Guy Barnard、Tim Gibson與Greg Kuhl共同探討上升的通膨與利率預期對上市不動產之影響。
各國政府為對抗疫情推出空前振興措施，因而可能引發通膨壓力上升，為此美國銀行（Bank of America）近日表示，通膨、利率轉捩點應已到來，債券40年牛市宣告終結。此聲明確實頗引人注目，正確與否有待時間來揭曉，但通膨預期及利率／美國十年期公債殖利率近來已見上升。
地產股票表現如何？
直覺判斷或許認為殖利率上升時，不動產股票將如同債券一般受到負面衝擊，畢竟若其他條件一致，殖利率走高將導致價格下降，不過實際情況是更為微妙：股市（含上市不動產）具前瞻性質，且歷史數據顯示，長期而言，美國十年期公債殖利率與上市不動產報酬率相關性偏低，近期便可見即使美國十年期公債殖利率上揚，全球房地產股票表現依舊優於整體大市。
值得慶幸的是，通膨預期與房地產股票正相關之現象較為明顯（亦即通膨看升時，房地產股票同步上漲），且長期以來均是如此，突顯房地產股票有望受惠於上揚的通膨預期。
為何通膨上揚時地產表現出色？是否雞犬升天？
不動產常被視為「經濟之房東」，景氣正成長有利其收益，而經濟復甦時往往帶動租金收入增加並且提高不動產價值，其中租約經常透過年度調漲與通膨連動，或於到期時重定價格。
然而，地產不同行業間存在一項差異：洽談租金時，通膨揚升對擁有定價能力之產業效益較大，一如本團隊近期發表之評論所述，疫情使得不動產趨勢加速發展，部分行業淪為受害者，如：購物中心、區域商場、旅館；不過其他行業則受惠於電商、雲端運算、人口結構改變等強勁長期助力，其中工業、物流、科技不動產（例：基地台、數據中心）料將成為主要贏家。
儘管通膨、殖利率走向或變化幅度無法準確預測，但不動產股票目前評價具吸引力、擁有結構性長期增長潛力，同時又能有效對抗通膨，勢必愈來愈不易被忽視。