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鄭欽天:政策愈打 房市未來愈旺

興富發集團總裁鄭欽天28日接受專訪,暢談集團未來發展。圖/王德為
興富發集團總裁鄭欽天28日接受專訪,暢談集團未來發展。圖/王德為

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積極買地推案,蓋年輕人買得起的好房子

興富發集團總裁鄭欽天28日表示,「政策愈是打房、代表房市未來會更好」,不過這波資金行情主要是全球貨幣戰爭,撒幣政策還沒看到盡頭,預期明年底前,房市還是會穩定發展;興富發建設仍會積極買地推案,蓋年輕人買得起的好房子。展望未來,興富發目標是接下來十年股本放大到2,000~3,000億元規模,希望仿照香港地產集團擁有一定比例的收益性資產,並升級為國際級開發商。以下為專訪紀要:

各國撒幣政策 還沒看到盡頭

問:央行上周宣布新一波房市調控措施,對房市影響為何?

答:央行新措施對市場穩定性有幫助,不過這波資金行情主要是全球貨幣戰爭,各國撒幣政策還沒看到盡頭,且房價並不只是台灣的問題,事實上全世界資產價值都在攀升。至於房價高不高?要看負不負擔得起,以我幾十年觀察房市經驗,每年市場需求大約是10萬戶,當前房市並無暴衝問題,只是疫情遞延需求到最近才累積出來,市場是穩定的。

央行將自然人第二戶限貸壓低到六成、且無寬限期,這是要打投機客,其實現在房市幾乎沒有投機客了,所以影響不大。另外限縮建商購地貸款至六成,我認為有些資本不足又拚命提高財務槓桿買地的小建商,本來就不宜過度融資。

打房加稅 只會轉嫁到房價房租

老實說,政策打房,房價並不會因此下跌,反正是政府藉打炒房之名行加稅之實,這叫掛羊頭賣狗肉!對協助年輕人買房沒有實質幫助。我認為,政府應該把年輕人買第一戶的購屋款、利息,可抵扣當年度「應納稅額」,貸款利率則降到0.5%,這樣才有實質意義,否則打房加稅,最終一定轉嫁到房價、房租上。我也鼓勵年輕人趁低利率買下人生第一棟房,付房貸比付租金還便宜,尤其在台北市。

問:怎麼看明年房市?集團明年推案計畫?

答:推案目標600億元應跑不掉,預期明年底前房市還是會穩定發展,不會受打房政策影響。其實愈是打房、房市未來就愈好,畢竟央行理監事都是貨幣和財經專家,主要是為避免房市過熱,預先採取適當防範動作。

問:依興富發在手存量觀察,未來五年完工交屋入帳量累計高達2,500億元,其中2024年可能首度挑戰千億營收,龐大現金陸續回收後,興富發的願景是什麼?

答:我希望10年內全台蓋30棟商辦大樓,很有可能會提前達標,接下來開發商辦大樓會儘量避開租金報酬率相對較低的台北市,桃園會是一個重點。

待這些商辦大樓租金收益率提高和資產增值後,整棟發行REITs或處分給國內外法人機構,並且股本希望能夠擴大到2,000~3,000億元規模,升級為國際級開發商,這是我一直努力追求的目標。而興富發有未來、有願景,儘管現階段股價被低估,但還是很多法人把興富發當作長期「存股」標的,看一家公司要看市值而不是股價。

營建業也要數位轉型

因應缺工 工地引進鋁模、機器人

營建業大缺工,傳統模板師傅更出現人才斷層危機,興富發集團率先引進鋁合金模板「鋁模」取代傳統木模,運用在桃園「華悅城」案,首開國內建築業先河。接下來集團還將引進AI機器人進入工地,全力數位轉型。

營建業近年工料雙漲,以模板工為例,往年日薪約2,000~2,500元,現在動輒3,500~4,000元、還未必請得到師傅,嚴重缺工已是建商最大痛點,建案利潤也動輒被高漲的營建成本吃掉一半,現階段如何降低成本、縮短工期,已是建商的新課題。

對此,每年推案量動輒6、700億的興富發建設集團,總裁鄭欽天早在2019年即著手規劃引進日本、大陸的鋁合金模板「鋁模」,取代傳統的木質模板,如今已正式用在龜山「華悅城」建案。鄭欽天28日透露,接下來還會進一步引進AI機器人進入工地,營建施工勢必要數位轉型。

鄭欽天說,營建業缺工問題嚴重,像興富發的「上東城」,完工後發現因營建成本攀升,使獲利少掉二、三十億元,相當驚人,因此對開工量大、發包工程量多的興富發集團來說,引進「鋁模」雖然初期投入成本高出約三到四成,但優點有很多,包括環保、節省人力、重量比鋼模還輕,施工後的牆面光滑平整可直接貼磁磚,可重覆使用約200~300次、效益遠比傳統木模使用大概五次要高很多,且施工過程不需使用木料,可讓工地保持乾淨與減少工程廢棄物,更可縮短施工時間。

鄭欽天表示,接下來新竹「夢幻誠」將一改以往貼磁磚的地板建材,改採木質地板,工期可望大大縮短;下一步將引進機器人進入工地,即類似自動化倉儲概念,利用半夜時間自動運送建材到特定樓層,方便工人白天施工。

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