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都更危老重建 專家建議申請前先做這件事

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隨著都更危老發展越來越成熟,委建或是全案管理逐漸成為一種趨勢。

近年來,因政府推動及各種獎勵之下,全民都在談論都更及危老,期望自家老屋能夠更新重建,一些基地較小的危老案件與建商合建,可能會因基地小相對營建成本單價較高,造成雙方對於利潤都不滿意的情況發生,因此現在越來越多地主希望採取「委建」或是「全案管理」、「自主更新」的模式進行重建。「建築安全履歷協會」創會理事長戴雲發提醒,不論採取何種方式重建,目的在於改善原屋耐震力不足的缺失,建築物的結構規劃設計及重建過程的施工品質才能讓重建後的房屋達到真正的耐震安全。

過去大家對於都更並不了解,地主在不清楚的情況下可能對建商產生不信任的態度,導致過去講到都更大多都給人較負面的印象。政府為加速推動老舊建築物更新重建作業,在民國106年5月公布都市危險及老舊建築物加速重建條例(以下簡稱危老條例),提供另一種老舊建築物重建獎勵方式,並訂定培訓都更、危老重建推動師之計畫,藉由補助的方式激勵推動師們積極協助社區住戶整合,加上網路上不只是政府,許多有提供都更危老服務的公司也在各自網站中整理出各種QA、懶人包…等知識,提供想學習、了解自身權利之地主使用,當地主越了解都更危老重建是如何運行時,開發整合的人也會越好溝通,較不會因不瞭解導致對建商完全不信任或開出不合理之條件。

不論選擇「委建」或是「全案管理」、「自主更新」的模式進行重建,建議地主在申請重建計畫或相關都更流程作業之前先做估價作業。

在前期申請重建流程中,需花費最高金額之作業就是重建計畫及相關都更前期規劃作業,製作重建計畫及相關都更前期規劃作業產生建築師費用、測量、鑑界、鑽探、估價師估價…等花費,若地主未先進行估價作業就有此一風險:起初整合階段大家都表示願意重建,但是流程進行至後段牽扯到價值分配問題時,若有人對於自身分配比例不滿意,地主之間協調無果,甚至多年的鄰居感情破裂,導致有人不願重建時,前期作業、重建計畫及相關都更前期規劃作業,所花費的金錢以及努力都將付諸東流。

因此當基地內大多數地主皆有重建意願時,建議就可選定2至3家不動產估價師事務所進行估價,不動產估價師會逐項釐清重建前的產權狀況,並針對重建前相關權利人價值計算出各所有權人之權利價值比例,透過不動產估價師專業、客觀的評估,未來就可依據比例進行合理的分配,不僅可保障所有參與者的權益,更減少地主間的猜忌及疑慮,使得危老重建過程更順利,達成多贏的局面。

挑選可信任的專業團隊 避免重建過程中不必要的風險

大多數的地主並非營建相關人員,雖然很多地方或機構都有提供重建相關問題諮詢的服務,但若選擇「自主更新」的模式進行重建,建議無相關經驗之地主應找可信任的專業團隊來進行重建,由專業全案管理公司為地主整合各專業廠商,協助地主管理較不容易留意的細節,例如重建過程中最基本且最重要的營造施工。

倘若地主無相關經驗,又選任到不適合的營造廠,有可能花了大筆營造費用不但沒有得到安全的新建築,輕則未來房屋牆體出現裂縫、容易漏水、磁磚掉落等,重則釀成公安意外或因廠商倒閉落跑而造成工程延宕、整體價值大幅減損,若再加上無完善信託續建機制保障,地主更得不償失。目前其他重建中案件也有幾個重建基地造成爛尾樓,尚無法有效解決,連何時能完工都成未知數。

因此,在委建或全案管理的趨勢下,挑選良好的專業團隊至關重要,為地主們從源頭把關重建流程中的每一個步驟,包含結構安全、規劃設計完善、施工品質確實、產權分配清楚、價值提升等,使建築物能順利完成重建,未來才能實質住得安心放心,不須再擔心地震帶來的恐慌,一家人的人身安全更有保障才是最重要的事。

文/授權轉載自 href="https://www.moneyweekly.com.tw/Magazine/Info/%E7%90%86%E8%B2%A1%E5%91%A8%E5%88%8A/74689/" target="_blank">理財周刊1103期 作者/戴雲發

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