文／紀鈞哲 中央研究院經濟所助研究員
近來，政府與民間日益關注台灣房價漲勢的問題。以信義房價指數為衡量指標，自2001年以來迄今，房價成長了超過三倍，而漲勢自2020年初愈發強勁。央行自2020年12月，已多次緊縮房貸成數，政府及民間也持續關注囤房稅、實價登錄2.0、預售屋紅單、土建融利率及放款等房價相關議題。
綜觀各國，常見的打房措施包括交易稅（以利差或房價本身為課徵額，且買賣雙方皆可能為課徵對象）、持有稅、以及房貸限制（包括成數、利率、額度）。然而，單一政策往往很難抑制房價，其原因不僅僅是因為民眾對政策的反應及規避速度極快，也因房價政策會同時影響房市供需兩造，使價量的移動方向不如政策預期。
其中一個例子是，從2011年至2014年之間實施的特種貨物及勞務稅（通稱奢侈稅）。該稅對持有一房地產不到一年即出售的賣家課徵售價的15％，另對持有房地產滿一年不到兩年的賣家課徵售價的10％。此設計與現行的房地合一稅制，皆為針對持有期間差別課稅的交易稅。奢侈稅的政策立意在於透過拉長持有時間而降低投機者的購買意願。然而，政策施行以後，不僅房屋需求減少，供給亦同時減少，這也導致在交易量下滑的同時，價格不一定下降。
透過房屋持有資料可發現，大量賣家在政策實行後會於出售建物前，持有一房屋恰好366天或731天以跨越一年及兩年的持有時間門檻。且該現象在政策執行的首月便極為明顯，可見台灣的房市交易者對政策十分敏感。這也導致房屋供給減少——政策實行後的首月交易量只有實行前單月交易量的四分之一。
另外，由於建物價格越高按比例課徵下稅額越大，該效果對價格越高的物件便越明顯，也使得本來已經漲勢兇猛的地段，供給減少越嚴重，亦越難壓低交易價格。據統計，若將房屋依賣價劃分成五等份，該政策使最便宜的物件下跌了1％，然而最昂貴的標的由於供給減少，價格反而上升了6％。
現行或研議的政策中，除了囤房稅及空屋稅可望增加房屋供給之外，其他包括各類交易稅、房貸成數限制等多為減少房屋投機需求的政策，且如上所述，部分具備「越短期持有稅越重」性質的政策，更可能減少供給。因此在實行控制需求（而連帶使房屋供給減少）的政策時，也必須同時搭配能夠增加供給的政策。若僅使用前者並一味拉高稅率，除了無法達到明顯壓低房價的效果，也可能傷害對房屋具剛性需求的族群。
由於供給變少價格上揚，此族群更傾向租屋，而房租因租房需求增加而攀升。據筆者統計，若以年租金除以房價作為屋主租房的報酬率，該比率在奢侈稅實施後由原先的2.3％顯著增加至2.8％，增幅約20％。囤房稅至今遲遲無法進展的主要考量是租金轉嫁的問題，然而在沒有囤房稅推升供給的情況下，不僅租金依然可能隨租房需求升高，亦將削弱需求端政策的打房效果。
綜上所述，台灣現行囤房稅，除了面對低估稅基以及未普及累進稅率等爭議之外，站在房市供需以及政策性質的觀點上，仍有上漲的空間。