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葉凌棋|下半年不復飆漲 房市價平量縮

升息考驗民眾購屋負擔能力,影響購屋信心與意願。圖/本報資料照片
升息考驗民眾購屋負擔能力,影響購屋信心與意願。圖/本報資料照片

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俄烏戰爭持續至今已超過5個月,但目前看來似乎仍未有消停跡象,在全球面臨食品和能源價格上漲以及新冠疫情後供應鏈中斷所造成的通膨飆升之際,俄烏戰爭正在加劇供需之間緊張、傷害消費者信心,並且威脅到全球經濟成長。美國6月物價指數年增率達9.1%,創40年以來新高,通膨狀況十分嚴峻。而國內通膨率雖不若美國駭人,但物價指數年增率已連續四個月突破3%水準,6月通膨率達3.59%,也創下近14年來新高。

因俄烏戰爭引發的全球糧食短缺、能源危機,將持續推升通膨,全球通膨高漲的狀況將延續更久,面對全球高通膨環境,各國央行紛紛以升息、貨幣緊縮來抑制,美國聯準會今年至6月止已升息6碼,且聯準會主席鮑爾更直言有必要持續升息,馴伏火熱的通膨,預期升息腳步仍不停歇,預期這樣的震盪可能還會持續一段時間,而台灣也難躲開這場升息潮與貨幣競貶潮,今年以升息1碼半因應,利率急升的結果,導致全球金融市場出現大幅震盪,美股、台股紛紛墜入熊市,衝擊民眾對未來經濟景氣的信心。

那麼,在這樣的經濟局勢下,今年下半年房市會如何發展呢?筆者認為,通膨、升息屬於經濟面的變數,通膨過於高漲可能會排擠非必要支出或耐久財消費,而升息也將考驗民眾購屋負擔能力,的確會影響民眾購屋信心與意願,購屋態度可能轉趨保守觀望。此外,國內尚有五大措施修法等房市政策不確定因素,以及本土疫情雖逐步趨緩,但仍看不到終點,以目前房市市況來看,下半年房市表現仍充滿挑戰。

筆者說明,觀察今年上半年六大都會區交易量表現,建物買賣移轉棟數21,304棟,較去年同期減2.2%,僅剩新北市與台中市仍有0.3%與1.1%的年增幅,顯示交易市況已由正轉負。去年上半年國內經濟表現優異、股市持續創新高、資金行情發酵,加上低利率環境加持,以及台商回流投資、擴廠等利多,推升房市表現熱絡,呈現價量齊揚的態貌;反觀今年,在俄烏戰爭、高通膨、升息多重不確定因素影響下,民眾消費、購屋信心轉趨觀望,連帶牽動房市表現。

目前看來,全球高通膨的現象短時間內難以緩解,各國升息仍將持續,台灣也恐難置身事外,而不少經濟學家預期在快速升息與通膨危機的衝擊下,全球經濟有衰退風險。此外,國內尚有房市政策不確定性,加上國內疫情延燒,即使有趨緩跡象,但今年與去年的政經局勢已不同,不可同日而語,預期今年下半年房市交易難有以往疫後的激情表現,不易出現遞延性買盤,而房價在營建成本攀高的狀況下,難有降價空間,但政府積極抑制短期炒作已出現成效,房價飆漲的狀況也不復見,因此,預估2022年全年房市呈現「價平量縮」格局。觀察上半年表現與各項房市變數判斷,預估2022年房市交易量約32.0至33.7萬棟之間,與去年同期相比減少3%至8%左右。

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葉凌棋

◎現職永慶房產集團業務總經理

◎經歷永慶房產事業群總經理法人投資服務團隊總經理永慶建設及代銷總經理

◎學歷政治大學地政系

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