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房貸成數政策有效嗎?

研究證據顯示,央行過去的房貸政策確實有打房效果,可作為後續冷卻房市的有效工具。圖/本報資料照片
研究證據顯示,央行過去的房貸政策確實有打房效果,可作為後續冷卻房市的有效工具。圖/本報資料照片

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文/紀鈞哲 中央研究院經濟研究所助研究員

在主要濟經體接連升息的背景之下,世界諸國房市價格已開始下滑:據美國S&P 全國房價指數,美國房價已自2022年中開始回落。澳洲、南韓、加拿大等國房價亦逐步下跌。

然而,升息作為牽涉總體經濟多個面向之因素,不適宜直接作為打房工具。

再者,升息不僅會影響新承做房貸的意願,亦會透過機動利率影響既有房貸,恐大幅限縮房貸族支付房貸後之可支配所得。若在此背景下房價漲勢不停,則央行可能自2020年12月以來四度調整房貸成數限制後,再度針對第二筆以上房貸緊縮成數上限。

在探討房貸成數政策到底有沒有效之前必須先理解如何捕捉該效果。由於並非每筆房貸對應的房地產都在房貸成數上限的範圍附近,同時並非每筆房貸都屬受到管制的第二筆以上房貸,若只比較政策前後的加總房價指數很難得到準確的估算。理想上,我們必須比較政策後的房貸成數與「假設政策不存在時」的房貸成數。

以2020年12月之政策為例,第二筆房貸政策上限壓低為60%。則我們可將政策實行後借貸成數略低於60%之房貸的買方與政策前跟該買方特徵(如:年紀、收入、購買建物所在地等)最接近的買方配對,將配對的這兩人視為「同一人」,意即構造出一個虛擬自然人於政策前後都有新增房貸。

將政策前後皆申請成數小於60%房貸之虛擬自然人定義為控制組,並將政策前房貸成數大於60%,但政策後小於60%之虛擬自然人定義為實驗組。

實驗組即是會被房貸成數政策直接影響的對象,而控制組由於政策前後新增的房貸成數皆小於60%,該組不會被政策直接影響,可用來捕捉與政策無關卻影響房市之因素。最後,我們只要計算實驗組在政策前後置產的房價漲幅,減去控制組在政策前後置產的房價漲幅,即可取得此政策對房價的效果。

調降房貸成數限制 影響房價有限

若探討台灣自2010年至2014年以來四次的房貸成數限制,平均而言每輪政策約調降房貸成數限制5%,可降低房價約0.2%,就幅度而言效果有限。以相同幅度推估2020年至今的政策效果,其第三筆房貸成數調降幅度為20%,約可降低房價0.8%。

為什麼房貸成數政策效果有限呢?其一原因是部分限制特定區域的房貸成數政策,例如2021年底針對我國八個城市調降第二筆房貸成數上限至40%,可能導致需求外溢至未管制區域,造成未管制區域房價上升。另一原因是,銀行可以透過提高鑑價的方式增貸以抵禦政策限縮的借貸空間。

依據房貸成數政策的成數定義,其分母為實際交易價格及銀行鑑價之較低者,因此在鑑價通常低於房價的情況下,提高銀行鑑價遂能在一規定成數內提升貸放數額,使房地產投機需求無法被有效遏止。筆者研究發現,銀行在過去幾次政策過程中,確實顯著提高鑑價,總幅度約達10%。

研究證據顯示,央行過去的房貸政策確實有打房效果,可作為後續冷卻房市的有效工具。然而,政府也需要觀察特定區域政策下的外溢效果,以及銀行端鑑價行為的改變,政策方能可觀收效。

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