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房地產景氣高峰不遠?你該知道的6個房地產循環重要指標

可以從房地產窺探景氣的樣貌。圖/freepik
可以從房地產窺探景氣的樣貌。圖/freepik

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房地產景氣的好壞向來被稱為「景氣循環之母」,因為當房地產循環擴張期終結,步入衰退期時,對於經濟的衝擊會非常重大。曾經經歷過2008 年金融海嘯的投資人,必然記憶猶新,儘管這已經是十幾年前的事,但是別忘了,房地產循環的波動週期平均為18 年,而前次海嘯的發生雖然落在2008 年,但是房地產景氣的高峰卻是在2006 年出現,接著到了2008 年進而影響全球經濟形成股災。讓我們簡單分析一下,2022 減去2006 等於16,也就是說,房地產景氣高峰不遠,了不起到2024 年,這是一種很簡略的數學概算。

不過根據美國商務部經濟分析局(www.bea.gov)公布的資料進一步分析,歷次美國房地產循環平均收縮期為8.6 年,擴張期8.4 年、全循環則為17 年,若計算前次循環高峰落在2006 年,與到達循環谷底的2011 年合計,共修正了5 年的時間,比平均週期的8.4 年短,但是崩跌的幅度很大、很驚人,這個現象可以說是用空間(跌幅)代替時間。

在預估這次仍在進行中的擴張期高峰,有兩個時間點要注意,第一是2011 年加上8.4 年的平均擴張期,即為2020 年,不過這也只是保守估計,還要再從其他房地產循環指標輔助研判,是否有到頂的跡象,不過2020 年的美國房地產景氣,目前仍持續在擴張期軌道上。其次要注意的是,這次收縮期只有5 年,我們用17 年減5 年,就表示擴張期還有12 年的時間,接著用2011 年加上12 年,就可以計算出2023 年可能為高峰。

當用此方式預判 2023 年可能為高峰年度後,接著就應該逐一檢視與房地產循環有關的指標,確認是否符合。

房地產循環重要指標有 6 項

關於房地產循環,最重要的指標依序為:房屋營建許可、新屋開工數、私人住宅建築支出、30 年房貸利率、成屋銷售、新屋銷售、房屋庫存等六項指標。其中房屋營建許可、新屋銷售、成屋銷售這 3 項具備領先性,另外還可以用 2 個現象面來輔助研判。

首先,在景氣達到高峰之前,會出現各項指標噴出現象,這在各種商品市場、股市也會發生,但很明顯的,2020 年並沒有出現這種狀況,並且房屋庫存量屢創新低。

其次,美國整體房屋銷售平均價格具有季節性,通常 2 月是當年價格谷底,6 月則是高峰,這個慣性在 2020 年至 2021 年被打破,出現該回不回的價格噴出現象,這就是警訊。換言之,2022 年房地產景氣至少應該進入警戒區,雖說還沒有確切證據證實高峰已到,但是應該也不遠了。

指標出現警訊,注意下半年發展

接下來檢視上述 6 項指標,研判此次房地產循環高峰可能會落在哪裡。截至統計到最近月分的指標,首先,美國 BIS 實質房價指數於 2021 年第 4 季已經正式突破金融海嘯前的高峰156.34,達到 157.50;接著觀察具備領先性的指標房屋營建許可,這項指標在 2021 年 12 月初步達到高峰後下滑,不過考量到通常年底及年初為高峰,6 月附近為年度低點,如果到了下半年這指標還沒有回升,則可初判 2021 年底為指標頂點。

另外,美國整體成屋銷售量曾在 2020 年 10 月美中貿易戰期間達到高峰,雖然有在 2022 年 1 月再度衝高,但到現在都未能再突破,反而迅速逐月下滑,5 月份就少了 108 萬戶,下滑16.6%。不過,由於整體房屋庫存量並沒有出現增加的趨勢,仍在歷史新低水準區,所以只能說現階段有隱憂,但只要下半年指標可以回升,就算是軟中透強。

美國新屋銷售是最重要且具備領先性的指標,2021 年 1 月觸頂後,目前僅剩高峰的 6 成,雖然可以歸咎於房屋庫存量偏低,但仍然表示需求也是同步減緩。尤其房地產市場向來具備「量先價行」的特色,在擴張期末端往往會先出現成交量萎縮的現象,所以這個下滑現象,無疑是一個警訊。

新屋開工數與私人住宅建築支出這 2 個指標,屬於景氣高峰的同步指標,2022 年 4 月創下波段新高後,5 月時有較大的下滑幅度,月減 14.4%,雖然看起來仍在上升的軌道上,但仍須觀察注意。而美國私人住宅建築支出這個指標,則是自從 2020年 11 月突破前波高點後,截至 2022 年 4 月為止,毫無懸念的維持逐月創新高走勢,穩定上揚。

至於美國 30 年期抵押貸款固定利率,已經來到 5.78%的水準,這對於未來的購屋者負擔不小,加上房價連創新高,目前已經出現成交量萎縮的現象,轉往租屋市場,2022 年 5 月的空屋率僅 5.8%,而房屋租金也從 2021 年 7 月開始快速攀升,且逐月創新高。

房地產高峰不遠,但股市修正沒這麼快

綜合 6 項指標、2 項觀察,屬於領先性的指標有一項已經確認出現警訊,另外兩項雖然尚待確認中,但是顯示應已達到高峰附近。至於兩項觀察方面,價格已經噴出進入泡沫區,並且成交量走緩也是進入高峰前的警訊;具同步性質的私人住宅建築支出、新屋開工數這 2 項指標,倒是趨勢依舊穩健的往上中。

總結房地產景氣雖不至於有立即反轉的危機,但是也到了「兩好球、三壞球」的階段,應該很難拖過 2023 年才是。不過也千萬不要因此就以為,高峰一到就會迅速反轉,立即衝擊經濟、股市崩盤,因為通常房地產達到高峰之後,還要 1 年以上的時間才會慢慢顯現影響力,大家別忘了,2006 年初房地產高峰出現後,直到 2008 年才發生金融海嘯。

雖然 2022 年的修正不小,少了房地產的「助攻」,基本上修正的威力應該比擬 1997 年的亞洲金融風暴。加權指數主升段結束的修正後,還會有一個不太容易再創新高的末升段,只有在那次行情之後,才要擔心是否會出現金融海嘯等級的修正。

(本文摘自黃嘉斌著《台股大循環操作術: 我在台股實踐景氣循環理論,不管牛市或熊市,順勢挖出大漲5倍股!》,大是文化提供)

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