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房地合一稅率45% 剩20%「七種人可豁免」 這族群得特別留意

跟建商合建分屋,再出售房子,要注意「房屋可能是新制,土地可能是舊制」的狀況。示意圖/好房網News記者蔡佩蓉攝影
跟建商合建分屋,再出售房子,要注意「房屋可能是新制,土地可能是舊制」的狀況。示意圖/好房網News記者蔡佩蓉攝影

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房地合一2.0在110年7月上路,最高稅率為45%,為的是抑制投機客短期炒作,不過民眾若遇到七種狀況,是可適用20%的稅率。資深地政士就提醒,尤其是和建商合建分屋的地主戶,要留意「房屋可能是新制,土地可能是舊制」的狀況。

財政部針對房地合一稅有所謂的豁免優惠稅率條款,包括一、負擔重大傷病醫藥費,二、非自願離職、調職,三、受家暴或人身安全威脅,四、欠稅或欠債且進入強制執行程序,五、依《民法》第796條房屋鄰居越界建築,六、依《土地法》第34條共持有房地未經意遭變賣,七、參與都更或是危老重建所分到的房屋,首次出售。

針對第七點,正業地政士事務所所長鄭文在表示,民國105年以後取得的不動產,出售時都有新制房地合一稅的問題,偏偏許多和建商合建分屋的地主戶,土地在105年前就持有(舊制),房屋是在105年以後蓋好(新制),分回來的房屋再出售時,不只賣房屋,還要配土地持分給買方,到底該如何申報房地合一稅呢?

首先,105年以前持有的土地屬於舊制,只要課徵土地增值稅,沒有所得稅的問題,所以免徵房地合一稅。其次,房屋是105年以後蓋好的房屋,所以就是新制房地合一稅的課徵對象,要繳納房地合一稅。

鄭文在表示,當「土地+房屋」出賣時,記得將買賣總價以土地及房屋的公告現值,拆成土地價格及房屋價格,或是以買賣雙方的協議,將買賣總價分拆為土地價格及房屋價格,以利後續就房屋售價申報房地合一稅。

至於,房地合一稅的稅率則以20%計算,交易不動產期間,則以土地持有期間起算,若超過10年以上,房地合一稅率則以15%計算,而非以房屋建築完成日期計算,也算是合建地主戶的小確幸。

獲利=售價-成本-費用(取得、改良、銷售),其中,售價指拆價後房屋的總價,成本就是建商給合建地主的發票。「取得費用」包括取得所有權的契稅、規費、印花稅、代書費等;「改良費用」包括裝修房屋等費用。「銷售費用」如仲介費,或是買賣總價3%計算的費用(最高以30萬元計)。

鄭文在表示,最後就是適用房地合一稅稅率,合建分屋沒有45%、35%的適用,原則上是獲利的20%計算,若土地持有期間超過10年以上,則適用獲利的15%計算房地合一稅。

如果房屋持有6年以上,本人、配偶、未成年子女,設籍滿6年以上,且符合自用住宅的規定,還可享有獲利扣除400萬元免稅額及房地合一稅10%的優惠稅率(限交易前6年內未曾適用本款規定)。

文/授權載自   好房網

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