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平均地權條例│土建融放款 國銀最大雷區

  • 工商時報 朱漢崙
土建融業務由於建商在預售屋的銷售勢將大受衝擊,成今年上半年國銀放款最大「雷區」。圖/本報資料照片
土建融業務由於建商在預售屋的銷售勢將大受衝擊,成今年上半年國銀放款最大「雷區」。圖/本報資料照片

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平均地權條例修法過關,土建融業務由於建商在預售屋的銷售勢將大受衝擊,已成為今年上半年國銀放款最大「雷區」。

根據金融圈人士透露,自平均地權條例修法通過近一周來,多家銀行對於2023年的放款風控對策,已高度集中在土建融業務,尤其是過去合計土融加建融業務的貸放成數,原本以不超過總銷售金額的6成為限,現在由於預期實際總銷金額將大衰退,未來調降建融成數已在所難免,尤其是地處偏遠,在銀行心目中列為「炒作過度」地區的預售屋,成數至少會從6成降至5成。

據指出,由於受平均地權條例修法衝擊最大的是預售屋銷售量,使銀行不得不調降成數來降低土建融業務放款風險,「以前銷售7成就能損益兩平,但未來銷量恐怕連4成都不到」,使以往銀行透過預售屋銷量,來綁土建融還款來源的授信對策大受挑戰。現在內部討論重點有三大:一是對風險較高的蛋白區、蛋殼區,降低建融核給成數,從原本的6成限縮至5.5成或5成;二是再拉高利率以價制量,並且向分行提示案源所在地區若賣壓沈重,儘可能以價制量間接婉拒承作;三是對建商的自備款要求更加嚴格,以分散對銷售金額的依賴。

多家銀行主管強調,2023年的土建融風控新對策,成銀行熱門話題,也是評估2023年放款業務風控的首要重點。銀行對建案的放款,分成土融與建融兩大階段,對此國銀主管深入分析,在第一階段的土融方面,是央行執行管制政策的重點,除了限期18個月必須開工,先前央行亦限制土融成數最多只能拿到5成,其中1成保留在開工時才能動撥。

第二階段建融,在央行採取選擇性信用管制措施後,雖然央行並未直接限制建融,但銀行間仍自我約束,把土融加上建融合計能取得的放款成數,從最早可作到約當總銷售金額7成,「壓低」到6成的水準。然而在平均地權條例修法正式三讀後,建融的成數再從6成下降已在所難免。

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