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被遺忘的平均地權精義

杜絕民眾將買房當成理財而炒房,是平均地權精義。圖/本報資料照片
杜絕民眾將買房當成理財而炒房,是平均地權精義。圖/本報資料照片

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文/鄭博文 國立屏東大學副教授

從2021年底開始到近日平均地權條例的五大修正重點,蔡政府的打房措施比馬政府時代來得多,但對未來抑制房價繼續飆漲,個人持悲觀看法。

表面看五大修法重點是非常有力道,但根本沒有修正到造成房價持續大多頭的關鍵點,因此短期是會造成房價下跌,但長期還是繼續飆漲。此次修法重點有五項:

1、限制換約轉售

2、重罰炒作行為

3、建立檢舉獎金制度

4、管制私法人購屋

5、解約申報登錄。

個人認為,內政部根本遺忘了平均地權精義:漲價歸公,沒有把20多年來房市大多頭的「土地增值稅減半」糾正回來。因此,上述五項修法對房地產市場交易估計會引起很大衝擊;惟,長期未必能抑制房價不斷飆升。

五項內容中,限制換約轉售、重罰炒作行為、管制私法人購屋等三項,會直接衝擊房地產市場交易,但不要忘記「上有政策,下有對策」這句名言,因此個人並不看好。

限制換約轉售,基本上是因紅單之亂而增修的條文,本質上是預售屋銷售制度出問題,目前這種鋸箭式修法恐怕會讓業者卻步房屋預售,對中小型建商興建房屋的資金壓力會有嚴重影響,進而影響老屋重建工作,但個人深信未來業者會找到自救之道。

重罰炒作行為,對違規者的處罰可按戶棟處罰50萬至300萬元,個人認為,對六都非蛋黃地區或其他縣市,轉單是有獲利但沒有如此暴利,如此處罰有違比例原則,但如何認定炒作行為,恐非易事,但增加未來訟訴是主管機關要克服工作,初期會對業者與市場造成困擾,日久業者還是會找到出路。

至於管制私法人購屋,限購是打炒房地措施之一,私法人與自然人應一視同仁才對,內政部此舉有歧視之嫌,違反公平原則,個人認為內政部是看到私法人在購豪宅,想藉此杜絕豪宅炒作,但買得起的富豪還是可以用自己名義買下,再回租給公司,用租金還貸款,還是達到用公款買豪宅來自住效果,管制私法人購屋還是會破功。

建立檢舉獎金制度是修法最大敗筆,除會增加地方政府業務量外,同時也會引起消費者與建商對立興訟,更會讓不肖業者或有心惡客藉此興風作浪趁機勒索廠商或民眾,會讓房地產業界人心惶惶與血流成河,影響房地產業正常發展,同時當有民眾檢舉政府標售土地是炒作行為時,政府要如何自處。

政府要抑制房價飆漲其實並不難,只要政府落實做好三件事就有機會:第一是政府不要再標售任何土地,20多年來政府不斷標售土地,讓地價不斷攀高,地價高房價自然就高漲,當然就是炒房元凶;第二是政府要確實做好用PPP制度來興建公共住宅,公有土地交由建商來代建,沒有不合理地價,房價自然不會有飆漲可能,第三件事是落實「漲價歸公」配合實價登錄,將土地增值稅修回舊制40%、50%、60%,杜絕民眾將買房當成理財而炒房,20多年來房市不斷大利多主因在此,而第三件事是平均地權精義,但內政部主事人卻遺忘了。

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