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李同榮|修法後 自住客買房必知3關鍵

房市示意圖。圖/本報資料照片
房市示意圖。圖/本報資料照片

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在房市明顯降溫之際,平均地權修法號稱五重拳打炒房卻於元月十日立法院快速三讀通過,其中內容包括限制預售轉售、重罰炒作行為、私法人購買住宅許可制、解約必須申報、檢舉獎金制度等五大項,具體內容如下:

◎限制換約轉售:簽訂預售屋或新建成屋買賣契約後,買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親,或符合內政部公告的特殊情形,例如簽約後因非自願失業等重大事故,並經地方政府核准外,不得讓與或轉售第三人,建商也不得同意或協助契約讓與或轉售;違規者將按戶(棟)處罰50~300萬元。

◎重罰炒作行為:明確規範若有散播不實資訊影響交易價格、透過通謀虛偽交易營造熱銷假象、利用違規銷售影響市場交易秩序或壟斷轉售牟利,將按交易戶(棟、筆)數處罰100~5,000萬元。

◎建立私法人購買住宅許可制:私法人購買住宅將依其取得之必要性及正當性,分為「免經許可」及「需經內政部許可」二類;其中「需經內政部許可」,於取得後並將受取得後五年內不得辦理移轉、讓與或預告登記之限制,以防杜藉其後續變相轉作短期炒作。

◎建立檢舉獎金制度:民眾對於不動產銷售買賣或申報實價登錄違規行為,可檢具事證向地方政府檢舉,如經查證屬實,將由實收罰鍰中提充一定比率金額作為獎金。

此項修法細則規定將由內政部廣納各界意見後訂定之,最快五月前新法可以上路實施,然而立院修法通過後,來自各方輿論批評立法粗糙,筆者認為此次修法,名為打炒房維護居住正義,實為政府達成一石三鳥的政治目的:

一、宣示政府打炒房政策維護居住正義:

以打炒房與維護居住正義之名,容易獲得各界認同,兩黨立委也無人敢擋,又可展現執政黨敗戰檢討高房價的誠意,因此拿抑制房價當敗選盾牌,在房市降溫時卻反其道而行,拿已經降溫的「高房價」當祭品,提出修法打房重策,政府宣稱政策是在「打炒房非打房價」,卻又宣稱房價一定會跌很久,就是明修「打炒房」,卻暗謀「打擊房價」藉以收服民心。

二、在房價反轉前,搶先收割政績:

其實,房市在去年已經降溫,房價沒有利差,炒作已無空間,而政府明知房價已降溫,趁機提修法打炒房,明顯是趁機收割政績,藉以凸顯未來房價若下跌就是政府打房的功勞。這種收割政績的作法不是沒有前例,前有2014台北市張金鶚副市長的一刀切政策,在房市已面臨反轉向下之際,大幅調高新成屋稅基,宣稱打房是房價下跌的功績,趁勢收割政績。而後有當今的「禁止預售換約轉售」,都是在房價已現疲態時落井下石,可謂師出同門如出一轍。

三、為爭取流失的年輕人選票:

去年九合一大選執政黨在年輕族群票源慘敗,明年總統大選將至,為了扭轉敗選中流失的年輕人選票,必須針對炒房對年輕人的危害提出做法,因此若能在一年內迅速打擊房價奏效,期待年輕人選票能歸隊。

修法雖已三讀通過,但市場亂象正要開始,如何訂定完善的施行細則

如今修法已三讀通過,但市場亂象正要開始,筆者針對五項修法提出可能衍生的種種問題,提醒政府在制訂施行細則時參考:

(一)禁止預售轉售:其實,大部分投資客已於去年出清存貨大半以上,留下來的投資客就準備長線持有,因此在訂定細則時對於禁止轉售不溯及既往,可減緩市場衝擊,是一項折衷的政策。另外此項政策應訂定落日條款,只是備註政府得於落日條款截止前視市場現況延長禁售時程即可。

(二)炒作重罰:炒作定義不明,只能在細則上定義更清楚,什麼是散播不實資訊影響交易價格?真實資訊連官方新聞實價登錄都揭露不實,也是影響交易價格,例如台北市郊某建案明明因三角位置有180度景觀,賣價每坪近60萬,其他位置45萬,官方主觀判斷就不揭露60萬物件,是否會影響該棟交易價格?所以,什麼是不實資訊?定義很難,不得不謹慎。

(三)私法人購買住宅許可制:雖然政府一再宣示不影響都更,但這對都更實務上的確會產生很大困擾,尤其都更業者在近年營建成本高漲,加上未來房價有可能下修的雙重損失下,再增加法人之間交易受限制,好的整合者會陸續打退堂豉,都更從文林苑事件死過一次,現在又要再死一次。其實私法人置產最嚴重的是炒作租賃市場,這方面囤房租屋問題,反而政府間接在鼓勵助長。

(四)制定檢舉獎金制度:炒作的定義若不清楚會引起大災難,專家分析會漲或會跌的地方,都有可能被檢舉炒作,記者引述也可檢舉未查證而發布炒作訊息(如亂傳網路訊息被告)也可能被檢舉,未來,未舉證明確事證而胡亂檢舉者要不要負刑事責任?若官方有炒作事實誰來監督,要不要受罰?這些問題不釐清,就會使執事官員人仰馬翻。

至於修法後,首購自住客到底能不能進場,筆者提供三大建議:

一、選擇優質建商品牌:在房市景氣趨緩時,買預售產品一定要首重優質建商品牌的大原則,主要有三大原因:

(1)避免因高營建成本負荷不了的建商,會有偷工減料情事發生。

(2)避免因景氣因素而買到爛尾樓,畢竟一生的積蓄投入置產,還是首重安全第一考量。

(3)優質建商推出的產品,市場跌時具有保值抗跌效應,市場漲時具有增值潛力的空間。

二、認清預售的期貨本質,才可以化危為安:買預售如同買期貨,等於要能預判三、五年後的房價會不會產生套牢風險,若三、五年後完工時,房價有可能脫離谷底回升到另一循環軌道,那相對風險性就會降低,就不至於有被套的風險。

三、選對購買時點,選對產品,就不會有風險:這一波房市若有反轉跡象,購屋者不必太過恐慌,房價只會緩跌,且跌幅不會太大,也不會有所謂重災區,自住者若選擇量大區域就需觀察其區域潛在發展的利因與產品的優劣性,以及建商品牌信譽,才會買到進可攻退可守又很安全的產品。

(理財周刊第1169+1170期  李同榮 )

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