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桃竹房市》人口紅利優勢 支撐區域房價

圖/本報資料照片
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桃竹地區房市在2022年交易量縮,不過以新興重劃區為首的預售指標推案房價仍持續上揚,桃園青埔、新竹竹北預售案最高均飆漲至史無前例的6字頭,帶動整體房價墊高。不過產業聚落完善,加上全台普遍人口負成長下的人口紅利優勢,以剛性需求支撐的桃竹房市仍看好。

桃園捷運路網逐步開通,使北北桃一小時生活圈成形,加速雙北「脫北者」往房價相對更親民的桃園移居;航空城計劃啟動,產專區土地標售包括統一、星宇航空等指標企業率先進駐,未來前景看好,更帶動過去以國道沿線如龜山長庚、桃園區各大重劃區、中壢市區及青埔特區等核心商圈為主的買盤,往海線移動,包括如大園客運園區、觀音草漯等重劃區。

而新竹在竹科去年產值再創新高達1.6兆元、連續13年破兆帶動下,高所得、高消費力的竹科客支撐,新竹更成為零售、金融、餐飲等連鎖企業布局六都以外的重要選項,如遠百竹北店、享平方等商場開幕,大幅提升竹北商業密度與生活機能,新竹市區及竹北推案量不下於六都大型重劃區,在精華區土地供給稀有下,建商布局版圖也外溢至外圍的竹東、芎林、新埔、寶山等平價區。

不少建商布局土地庫存豐沛,對於推案態度仍相當積極,根據591新建案市調,2022年桃竹地區合計共推出481個新建案、總銷金額約4,900億元,總戶數達1萬戶,無論個案數、總銷金額與推案戶數,均較2021年成長約二成以上。

以新建案及中古屋的房價趨勢來看,根據國泰房地產指數顯示,至第三季為止,桃園新推案成交價已達每坪39.9萬元,年漲46%;新竹地區每坪49.7萬元,年漲幅高達86%。在桃園市區如小檜溪、中壢青埔,及新竹市、竹北高鐵特區等指標重劃區高價推案帶動下,桃園精華區4字頭、新竹精華區5字頭的推案已成常態,即使過往被認為蛋白、蛋殼區的外圍二、三線城鎮,1字頭房價也幾乎成絕響。

尤其新推案房價更是全面進化,且又以新興重劃區領漲的勢態最為明顯,市調機構觀察,今年全台預售屋漲幅最高的15個重劃區中,就有5個位於桃竹地區,其中竹北高鐵特區年漲66%、台科大重劃區年漲64%、金雅舊社重劃區年漲63%,分居全台前三名,此外,新竹縣治二期年漲43%、縣治一期年漲34%,分居第七名、第11名。

桃竹地區新建案的高漲幅也帶動整體中古屋房價跟著墊高,根據信義房價指數顯示,至第三季止,桃園平均成交價每坪24.8萬元、新竹每坪34.2萬元,與去年同期相較分別上漲16%、42%。

展望2023年房市,在升息循環下,2%以下的低利環境不再,近年政府為壓抑房市炒作推出房地合一稅2.0、實價登錄2.0、選擇性信用管制措施,讓投資買盤漸消失,平均地權條例通過,更將重挫過去低門檻、高槓桿操作的預售屋投資買氣,不少重劃區、小坪數產品近年推案爆炸,將面臨政策上路前的拋售潮,加上近年大幅疊高的房價水位加深購屋壓力,過去二、三年來熱絡的房市交投,勢必退燒。

不過,相對於其他北中南都會區,桃園及新竹擁有相對較低的房價所得比,以及因為宜居環境、就業會所帶動的人口紅利,無論出生率、結婚率、人口移入等各項人口指標,桃園及新竹縣市在全台均名列前茅,特別在全台已步入老年化社會、進入人口負成長時代後,擁有年輕、高產值的人口結構,將是支撐未來桃竹房市發展的重要力量。

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