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強力打擊炒作下的房市角力 產業大受創?民眾怎買房?專家深入解析

《平均地權條例》修正案帶給房市震撼!圖/好房網News記者林和謙攝
《平均地權條例》修正案帶給房市震撼!圖/好房網News記者林和謙攝

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這次《平均地權條例》修正案可說是國內歷年房市政策中,很具「震撼力」的措施,讓不動產業界震驚!內政部政務次長花敬群直言,預售屋炒作套利、引起民怨與公憤,這是不應該有的現象,政府必須要有所作為及手段。此次修正案五大措施,預期可能重擊不動產業,今(2023)年房市又將何去何從?市場會受何衝擊?真的想買房自住的民眾該注意哪些事項?房價會下修嗎?今年的經濟情勢又會怎麼走?

這次修法五大重點包括:簽訂預售屋或新建成屋買賣契約後限制換約轉售、重罰炒作行為、建立檢舉獎金制度、私法人購買住宅採許可制、解約申報登錄,其中重罰炒作行為規定,將於總統公布修正後生效施行。內政部地政司副司長林家正表示,限制預售屋換約轉售、建立檢舉獎金制度、私法人購買住宅採許可制、解約申報登錄,都會有子法配套,並會邀集不動產相關公會、業者、代銷進行溝通,針對市場實務上會遇到的情況,擬定更周延的子法規,而解約申報登錄規範部分,會針對實價登錄系統做些微調整。

花敬群指出,相關子法與施行細則希望儘快在3、4個月內完成,預計今年上半年正式執行上路,預期之後預售屋市場投資客將少掉約2成,市場將會更健康,對一般真正自住客是好事。

中央大學經濟系教授、台經發展研究中心執行長吳大任分析,這幾年一些房市「超熱區」包括新竹、南科區域、高雄,新竹甚至有投資客買預售屋一買就10幾戶,「投資客利用台積電、科技業題材搭便車,在房市獲利數百萬,房價被炒高」,《平均地權條例》修正案上路後,將起到嚇阻作用,房市炒不太動,市場會更健康、安定。

不過吳大任提醒,此次打炒房修法恐怕會傷到真正想購屋自住的人,政府必須仔細考量到;他表示,房市政策上當然要打炒作,但也應該要要思考一些情況,比如只買一戶的民眾,他並沒有投資、投機動機,也無炒房意圖,而對一般家庭經濟來說,買房是大支出,若有民眾一時衝動買了預售屋,後來發覺可能難以負擔,而想解套 ,但若被法令限制不能換約,那就是傷及無辜。

在打炒房法案將上路、央行限縮不動產貸款金流,加上升息,今年房市似乎有些詭譎;吳大任指出,諸多負面因素將衝擊到整個房地產業,包括房仲、中小建商、營建業…等,且不論供給或需求可能都將減少,房市交易量大減,導致房地產業恐出現萎縮、產值減少,衝擊上中下游許多相關行業,對整體國家經濟也會有些影響。

吳大任分析說,這次打炒房法案主要是抑制炒作,但也會抑制到供給,如果房市供給減幅情況還大過需求的下降幅度 ,房價可能反而不太會降;他表示,今年預期經濟表現不會好、出口也衰退,科技業遭衝擊,像是前兩年科技業大好,竹科工程師分紅又多,許多工程師大膽買房,不過購屋總價高,遇到現在景氣將下行,可能會有些壓力。今年可觀察兩項指標,就是「建商退場與法拍屋的情況」, 如果有增多趨勢,代表房市更不好,則房市「硬著陸」機會是會有的。

至於真正想買房自住的民眾,今年該注意哪些事項?全球居不動產情報室總監陳炳辰表示,打炒房法案「不溯及既往」形成一個緩衝階段,即使售物件具備可自由買賣的價值,但難由黑翻紅,推測不至於有太多買方出手,一方面看不到未來明確的房市著陸點,買盤都在期待低還要更低,另一方面承接方也要考量等到日出期限之後的買方又是誰?都有很大的不確定性,要是論及自住客、長期持有者,「則都回歸到合理價格,房產價跌趨勢不變」。

陳炳辰建議,民眾每月房貸要壓低在月收入的三分之一左右,至高不過二分之一,也要預留一些可運用的錢在身邊,而房產貸款有很多方式可舒緩,包括首購方案、寬限期等,可持續數年再做資產累積,也可觀察如今的房市冷靜期,對於相對市區外圍、但還算有些居住機能的地帶覓屋,有機會買到高CP值產品。

在強力打炒作的《平均地權條例》修正案之下,未來一年房市怎麼走?台經院產經資料庫研究總監劉佩真分析,未來一年整體房市恐持續由空方勢力壓制,包括2023年國內經濟成長率恐僅有2.5%上下,且房貸利率逼近2%的水準,以及從M1B與M2的死亡交叉來看,市場資金不如先前充沛,甚至民眾實質經常性薪資年增率難有突出的表現,況且國內總統大選將開打,居住正義的議題將驅使政府對於房市政策持續採取動態性調控措施,尚無鬆綁的機會;再者房市供給也將逐步釋出,其中全台預售屋完工新增的規模將由2022年的2.11萬戶將遞增至2023年5.59萬戶。

劉佩真分析,在房市本身供需結構進入調整,以及外部經營環境仍對本產業不利的情況下,2023年房市交易結構將呈現量再縮價鬆動的情況,預料價量的跌幅約在高個位數的水準。

文/授權載自   好房網

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