台灣房價高,通膨與營建成本飆漲讓預售屋價格居高不下,高公設比也讓購屋者「越買越小」,不少人因此轉向價格較低的中古公寓。然而隨著時間過去,公寓老舊又缺乏現代化管理的居住問題也成為硬傷,是否還是理想的投資物件呢?
一名網友在PTT上發文,表示自己打算購買新北、桃園的舊公寓長期持有出租,觀察兩地認為現在似乎都還有不差的投報率,但考量老屋難貸款,加上長期持有等到未來要脫手時,屋齡更加老舊,年輕人又不愛買舊屋,擔心難脫手價格又有下跌風險,想要都更很可能也等不到,因此猶豫是否該買更新的房子?
網友對此意見兩極,「地點好、夠便宜就買啊」、「先看土地持分有多少」、「房價不夠高的地方,確實不用買公寓」、「跟老大樓一樣,大概只有老透天還可以」、「只能等政府推都更,看有沒有白目會出來反對」、「就沒人要買老公寓,你只能出租」。
也有網友直言,並非年輕人不愛舊屋,而是老屋需要花大錢裝潢,年輕人普遍沒有這麼大筆預算,而預售屋自備款低,自然成了年輕人購屋首選。網友也提醒,由於老公寓無論地點好壞,整理起來的成本都差不多,因此非常吃地點,供給少、有機會都更的物件才有價值,而絕大多數的租客只租得起1.5萬的2房老公寓,購買時就要留意租金是否能抵消房貸,若是「又想收租又想增值」,基本上兩者相斥,購買老公寓前要先想清楚自己要什麼。
實際觀察雙北公寓價格,根據新北市地政局統計全市公寓價格指數,從101年8月到111年9月,一路從88.25上漲到113.2,其中在104年3月到110年9月約6年間都在上下震盪,最高點為108.82,最低曾來到92.76,但從110年9月之後就一路從104.35攀升到113.2,長期來看仍是穩定成長。
而台北市公寓成交價量也同樣穩定成長,根據台北市地政局112年2月不動產市場動態月報,北市111年11月公寓價格指數為112.61,較前期111年10月112.59小幅增加0.02%,較前一年同期110年11月109.25增加3.08%。111年11月交易量232件,較前期221件成長4.98%。從長線來看北市公寓單價從101年8月每坪42.68萬元,一路漲到111年11月48.59萬元,整體價格也是持續上漲。
房產專家胡偉良則提醒,若想購買老公寓,最好挑選「老破小」,避開「老破大」的物件,胡偉良解釋,「老破小」是指地段比較好,但屬於老區,屋齡較老、房子較破、面積較小,這類物件特點是生活機能的便利性佳,抗跌性好,但舒適性差。由於房子老舊,除了土地價值之外,建物本身價值不高,甚至沒有價值可言,且因為老舊區域,要完全改建困難性也高,沒有太大的增值空間,但因具備地段優勢,決定了這類房子沒什麼太大風險。
但「老破大」就不一定了,大的老房子總價太貴,反而會放大「老」和「破」的缺點,除非有改建的可能,否則只有降價才能賣出。
文/授權載自 好房網