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【都更Q&A知識+】實施危老重建有哪些亂象與盲點?

「都市更新」實施過程中,危老條例制定後與都更重建,到底是相輔相成或變成病毒?其促使政府推動都更政策之效益與亂象為何?圖/本報資料圖庫
「都市更新」實施過程中,危老條例制定後與都更重建,到底是相輔相成或變成病毒?其促使政府推動都更政策之效益與亂象為何?圖/本報資料圖庫

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都市更新之實施過程,涉及公有財產權益及私有財產利益、利害之折衷關係頗大。加以,攸關國內經濟內需之創設與不動產建築相關產業之振興。亦即,臺灣需不需要都更?為何在民國 106 年制定「危老條例」?危老條例制定後與都更重建,到底是相輔相成或變成病毒?其促使政府推動都更政策之效益與亂象為何?乃本篇所為之論述。

危老重建的盲點

茲就危老條例自民國 106 年實施了幾年來,所發生之亂象,說明如下:

(一)狹長屋、紙片屋都市奇觀:

由於「危老重建」沒有最小面積的限制,實務上,只要符合法規,主管機關就得依法核准重建計畫。也因此形成許多特殊都市景觀,如:狹長屋、紙片屋、竹筍屋等特殊建物,其實只要查看字面意思就知道,不但面積小不好用,更不用說價值提升。倘若走在路上看見這樣的建物,只要仔細觀察一下,其左右也大都為老舊建物,只是因為懷疑或懼怕重建後「分回之坪數」未達理想,導致不願參與重建,當然就形成毗鄰想重建之地主以危老興建之奇觀。茲列出六都中危老重建之最小面積案例,如下:

 危老重建基地最小面積。圖/都更QA大全
危老重建基地最小面積。圖/都更QA大全

從上表可以看見已知「危老重建」之基地面積,最小僅有 14~21 坪,以平均 50%建蔽率來算,單層面積僅達 7~10 坪,若再扣掉電梯、梯廳及逃生梯,試問尚有多少空間可用?如此改建方式,實在不符政府推動危老改建的本意!

(二)特例&亂象:

小基地的現象前面已經說了,但也有一些大基地以危老條例規定申請重建,但多屬單一業主的物業,如:飯店、戲院等,可能因為疫情虧損,乾脆趁經濟不景氣時,申請危老改建,並將其規劃成豪宅商品,以達最大之獲利效益。至於為何不走都更程序,爭取更高之獎勵容積呢?主要是,有特快車之危老重建機制,何必再透過都更之不同法制程序(既複雜又時間冗長)去申請重建呢?即使獎勵容積少一點,若以時間成本換算更新價值,損失一點容積獎勵說不定創造更多之更新後利益。所以說這是政府給的危老重建VIP門票,更非不是貼切,說不定也可創造更多之更新後利益。

危老重建之「特例」或「亂象」。圖/都更QA大全
危老重建之「特例」或「亂象」。圖/都更QA大全
  (本文摘自《都更QA大全(一)》,現代地政雜誌社提供)
(本文摘自《都更QA大全(一)》,現代地政雜誌社提供)

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