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329房市爆大量 建商打臉政府?關鍵在這

329向來是房市的重要檔期,為每年榮枯的觀察指標之一,但因政府頻頻打炒房,黃金檔期一再蒙塵,今年雖爆大量,卻是沾二千億商辦案的光。圖/本報資料照片
329向來是房市的重要檔期,為每年榮枯的觀察指標之一,但因政府頻頻打炒房,黃金檔期一再蒙塵,今年雖爆大量,卻是沾二千億商辦案的光。圖/本報資料照片

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329向來是房市的重要檔期,為每年榮枯的觀察指標之一,但因政府頻頻打炒房,黃金檔期一再蒙塵,今年雖爆大量,卻是沾二千億商辦案的光。

政府出重手打炒房?影響所及是今(2023)年一月及二月的成交量,較去年同期減少2成8,不過,預售建案在329黃金檔期竟爆八千億元大量,絲毫不給政府面子,惹得政府再發聲說要嚴控炒房情事,但建商卻有口難言,因為《平均地權條例》修正案上路前,他們得爭取時間,賣多少算多少。

永慶房屋研展中心指出,根據六大都會區分別公布今年一月及二月的「建物買賣移轉棟數」,整體交易量合計為28,430棟,與去年同期年減28.3%,是自2017年以來最低交易紀錄,也是六年來新低;其中台北市年減26.2%,新北市年減31.5%,桃園市年減32.5%,台中市年減24.3%,台南市年減24.9%,高雄市年減27.0%。

另觀察歷年交易量發現,台北市、桃園市、台中市、台南市今年一至二月建物買賣移轉棟數創近六年新低,新北市與高雄市更創七年新低紀錄,顯示今年房市交易熱度不若以往,市場仍存在觀望氣氛。

上市房仲及代銷龍頭營收衰退

而房市不好,也衝擊到上市公司信義房屋(9940)的營收表現,據其公告,去年受到股市重挫、央行連四季升息與政府打擊炒房政策影響,房市從下半年交易量急凍大減,去年度合併營收137.24億元,年減26.97%,稅後純益12.23億元,年減47.94%。

信義房屋表示,受到俄烏戰爭、全球原物料及物價上漲,以及各國大幅升息等經濟利空因素影響,加上股市經過大幅修正,不少民眾購房金受到影響,房市出現近六年來首次衰退,買氣觀望氛圍濃厚導致交易量縮,其中,仲介事業營收年減22.55%,第四季單季合併營收36.85億元,更年減35.36%。

此外,代銷龍頭的海悅國際(2348)去年十二月合併營收新台幣5.22億元,為去年新高,月增達5.33%,第四季、全年合併營收分別為14.75億元與49.2億元,皆為歷史次高;另去年全年代銷業務收入達48.66億元,與2021年全年的49.9億元相當。

不過,去年全年合併營收為49.18億元,較2021年全年的60.95億元,年減幅為19.32%。

也就是說,自政府在2021年底釋出《平均地權條例》修正案,立法院拖了一年多,才在今年1月10日「三讀」通過,但房市已經「溫水煮青蛙」,成交熱度已經慢慢在退燒。

另依據海悅國際在三月份公告今年二月合併營收為2.017億元,較去年同期的3.367億元減少40.1%,一至二月合計3.375億元,較去年同期的6.052億元,也是大減44.22%。

雖然如此,海悅國際還是信心滿滿地說,今年手握全台代銷案量達二千多億元,且又以首購、首換等自住建案為主,影響較低,加上轉投資收益今年會有明顯挹注,多角布局效益將陸續顯現。

三二九檔期推案炸鍋

俗話說,「春江水暖鴨先知」,由房仲及代銷龍頭的營收表現,似乎也可預知今年房市趨冷的可能表現;但沒想到,被視為黃金檔期的329房市推案量卻「炸鍋」了。

根據「住展雜誌」統計,今年北台灣房市三二九檔推案預估量4,182.37億元,較去年同期大增2,034.26億元,年增超過九成四,再創歷史新高紀錄(表一)。

 ▲表1:北台灣歷年329推案量
▲表1:北台灣歷年329推案量

不過,住宅推案量約2,229億元,僅較去年住宅推案量成長約131.57億元、6.27%,推案量暴增竟來自商辦及廠辦指標案進場,如「京華廣場」、「國家企業廣場」、「忠泰世界廣場」及「東煒大局」等。

住展雜誌企研室經理成采錡表示,今年北台灣329檔推案量大增,原因為北市迎來大規模商辦案及延推住宅案進場,且在土地整合成本、營建人力成本高昂下,無論商辦還是住宅產品,都有部分新案開出高價。

不過觀察目前北台灣市況,若區段內建案選擇多,高價新案易淪為襯托線上舊案的工具人,主要功能是拉抬區域房市賞屋來人量,為其他建案創造銷售條件。

全台總推案量高達八千億元

另根據數字科技(5287)旗下「591新建案」統計六都、新竹縣市推案狀況,總銷金額逆勢爆出逾八千億元巨量,年增達兩成,再度刷新歷史紀錄,而各縣市又以台北、台南表現最驚人,總銷金額分別為3382、818億元,年成長更雙雙飆破1.6倍、4.8倍,均締造當地有統計以來新高。

591新建案分析,今年329檔期推案量能再創新高,除了受通膨及高房價影響,最主要原因還是商辦供給大爆發所致,尤其近幾年不少建商經營橫跨多領域,在鞏固住宅市場之餘,也開始布局擁有長期收益等優勢的商用不動產。

以這次來說,包括商辦、廠辦在內的新進場個案總銷合計逾二千多億元,反觀住宅市場扣除商用地產後案量僅剩6400億元,和去年同期相比萎縮8%,熱度明顯退燒。

不過,商辦及廠商的購買族群,大都是具有財力的企業界,或是壽險業,因此,商辦市場跟一般住宅市場本就應該「分開」來看,而扣掉廠辦及商辦預售案,其實住宅市場的「量」,跟過去來說,根本就是「冷清」。

政府緊盯炒房

但因為統計單位把案量都加總在一起,卻刺激到政府的神經,據了解,雖然《平均地權條例》子法約在今年五月才公布實施,但內政部負責房市稽查人員仍會將今年329房市列入稽查重點,只要符合即將上路的《平均地權條例》中規範的炒作重罰事項,也都會算在內,且重罰對象不限於建商,如果代銷商的行銷手法有協助炒作行為,還是可以開鍘的。

而建商也並不是不怕《平均地權條例》中各種防炒房的緊箍咒,他們敢在329檔期照推案,一是內政部次長花敬群在代理部長時的「不溯及既往」說,祭出預售屋限制換約的「日出條款」,法令正式實施前所取得的預售屋、新成屋買賣契約,都還可以轉售,不受禁售限制,再者,是想趁著子法公布之前打帶跑,「先賣先贏」。

成采錡另根據住展的調查,今年北台灣329檔期,案量超過二十億元的約有38個,而歸納特點,可以發現北台灣有三大戰區,依當前市況由熱到冷排序,分別為三重、龜山以及大安(表二)。

 ▲表2:北台灣329檔期20億以上個案表
▲表2:北台灣329檔期20億以上個案表

觀察目前市場來人情況,三重戰況將會最激烈,位於新北三重二重地區的「都廳大院」,挾帶新北第二行政中心的政策利多,再加上無論在雙北哪裡,都能看到該案廣告,幾乎考慮在三重買房的消費者,都去看過該案,且因其產品規劃貼近市場需求,加上開價沒有外傳誇張,受消費者青睞,據悉,該區後續還有「東村淳峰」、「潤泰峰左岸」、「潤泰左岸生活」將釋出。

而指標代銷熱戰,為求脫穎而出,已有新案代銷業者透露,建案價位將低於目前銷況稱霸北台灣的「都廳大院」,這場戰事最後是否會演變成「價格戰」?值得持續關注。

至於龜山,則像是場馬拉松比賽,在進場新案領跑下,線上舊案也有動力繼續往終點線跑,同時間也有不少人在場邊觀察市場買氣,隨時看準時機入場。

相對於三重是業者間的熱戰,大安則將是場買賣方間的「冷戰」,條件優異的新案老神在在進場,期待價位不因市況冷而下修,但負擔得起台北房價的消費者,多數購屋需求並不迫切,態度仍觀望,雙方僵持不下。

台北市商辦案量大 新北看三重表現

成采錡表示,雖說今年房市329檔推案量已相當大,但仍有不少態度相對保守的業者,已將新案延後至四月或五月進場,推估是想先觀察329檔期新案銷況,並等待《平均地權條例》子法公布,進一步因應規範及市場反應調整推案策略,使今年房市的520檔期將有不少看點。

「591新建案」另就雙北市的推案情況指出,台北市以商辦為主,新北市則因去年基期較高,加上大環境不佳,建商普遍以「不變應萬變」暫緩推案,導致總銷重跌八百多億元,年減四成為各縣市最高,幾大推案熱區包括新莊、淡水及三重等地,現階段不只買賣雙方價格認知落差過大,建案去化逐漸放緩,隨著買氣停滯,更有賣壓浮現疑慮。

而案量同樣縮水的桃園市,隨著房市前景不明,包括青埔、小檜溪等重劃區僅有零星中小型個案公開;推案水位偏低的新竹,量能較去年大減逾三成,據了解,目前當地觀望氛圍濃厚,不只中小型建商保守當道,連口袋深厚的品牌建商也做好長期抗戰的心理準備(表三)。

 ▲表3:桃竹地區329檔期指標推案
▲表3:桃竹地區329檔期指標推案

成采錡另針對新竹房市指出,《平均地權條例》修正案從最早討論到立法院三讀通過,北台灣房價漲幅最狂的,當屬新竹寶山地區,成采錡指出,受台積電擴廠及宏國建設與愛山林建設共同在寶山造城案「新竹帝寶」開賣熱銷影響,房價由每坪19.3萬元,飆到35.5萬元,年漲幅達83.9%,稱霸北台灣。

 ▲這不是遊樂園,這是「新竹帝寶」建案接待中心吸引賞屋人潮的遊樂設施。 圖/愛山林建設提供
▲這不是遊樂園,這是「新竹帝寶」建案接待中心吸引賞屋人潮的遊樂設施。 圖/愛山林建設提供

中台灣建商鎖定14期為熱戰區

立智公關總經理王耀斗表示,2020年完成重劃配地的「14期重劃區」,今年將多案齊發,被看好是台中房市重點熱區,而329檔期以國泰、惠宇銷售最受市場矚目。

最新揭露的實價登錄資訊中,上市建商順天建設「KING’S ROAD」,憑藉地段搭配高級訂製規劃,刷新區內新高單價,頗受高資產階級青睞。順天每筆成交單價都在每坪65萬元以上,如去年十二月以每坪67.8萬元的單價超越原14期「陸府織森」的每坪66.8萬元價格,改寫目前區域最高價個案。

目前14期個案成交單價前十名,就分別由「順天KING’S ROAD」、「陸府織森」、「雙橡園2925」三案包辦。當地仲介指出,「這個現象也直接坐實14期受到高資產族群肯定,品牌建商對區域發展的高度信心。」

接下來包括精銳、國泰、惠宇、豐潤、大熊建設等多家建商,都將陸續進場推出新案,戰況激烈。

成采錡也談到,根據住展雜誌的調查,北屯十四期可說是新案連發,雖然隨著《平均地權條例》部分條文修正案三讀通過,國內房市前景不明,民眾購屋態度轉為觀望,但建商在14期重劃區的推案計畫不受影響。

而十四期今年將進場的新案近二十宗,其中不乏大型指標案,國泰建設準備在昌平東六路推出基地面積1,157坪的「國泰美禾」,精銳建設「敦和段大樓案」的基地也有1,168坪,台中在地建商惠宇建設也將推出「惠宇覞山」,基地面積1,125坪,預計打造二十三層的超高大樓。

讓利個案較吸客

「591新建案」則指出,台中這次總銷雖守住千億元大關,但由個案數來觀察,整體表現平平,甚至買氣在打炒房政策衝擊下可說「比海風還冷」,現在當地不只投資客銷聲匿跡,就連自住客也謹守「價格為王」,不願輕易追高出手,僅少部分有讓利空間的個案較能吸引消費者買單,其他業者只能且戰且走,以「低首付」或贈送家電等促銷手法度小月。

「591新建案」表示,過往產業景氣暢旺時,房市猶如晴空萬里,建商買地、推案暢行無阻,然而當景氣下滑時,短線漲多的區域恐面臨餘屋去化及價格下修的壓力。《平均地權條例》修法限制預售屋買賣契約轉售,業者預估預售屋市場將轉為以自住剛需為主,投資客炒作潮將暫告一段落。

而過往常見投資客出沒的台中市,今年將迎接嚴峻考驗,尤其是供給量大的新興重劃區,當成交量萎縮、線上餘屋量累積,房價恐面臨下修危機。

台南東區指標案公開

反觀南台灣的台南,今年在延推案公開及指標案挹注下,反彈力道超狂,總銷金額從去年同期的141億元暴漲至818億元,量能大增近700億元,年成長更是驚人480%,最主要原因除了在精華地段東區有不少指標案如「浩瀚無極」、「巴克禮One Park」公開外,連南科周邊的永康、善化及新市也都湧現一波新案潮(表四)。

 ▲表4:中南部329檔期指標推案
▲表4:中南部329檔期指標推案

不過,由於當前台南房價已處高檔,以東區來說新案普遍開價都已至三、四字頭,平實重劃區內更有上看五字頭的個案傳出,隨著買氣轉冷,更傳出部分業者開始以促銷或加大議價空間的手法拚成交。

至於高雄地區,「591新建案」指出,整體量能持穩,北高雄仍是推案重點區域,包括仁武、橋頭均有百億案量進場;不過這次小港區表現亦相當突出,由在地建商推出的「清景麟國家公園」,據了解該案規劃四棟十七樓大樓,格局以二至三房為主,每坪售價32~38萬,為當地罕見的大量體個案。

成采錡則表示,整體觀察,高雄房價仍維持穩定上漲,龍騰開發於左營高鐵特區前的危老案「鑫高鐵五期」,因位市區精華地段,市場預估房價將挑戰五字頭;「京城天贊」去年店面單筆最高成交單價138萬元,創下高雄實登史上最貴樓店紀錄;美術館特區今年將迎來指標案「美廳苑」,外界都傳言,房價將挑戰五字頭;小港區因自住剛需強,除華友聯與清景麟均推出大規模造鎮案,祥傑建設「橘時光」及和築建設「和築親親」也將進場,四案總戶數近一千五百戶,預估將帶動一波房價上漲潮。

推案量增 總銷戶數卻減少

「591新建案」另指出,今年329檔期六都及新竹縣市,即便有商用不動產支撐,總銷量能大爆發,但整體供給仍滑落至2.2萬戶,較去年同期的2.6萬戶縮水一成多,動能明顯放緩(表五)。

 ▲表5:近兩年329檔期六都、新竹推案戶數 (單位:戶)
▲表5:近兩年329檔期六都、新竹推案戶數 (單位:戶)

而觀察各縣市,僅台南市逆風走揚,其餘各地包括雙北、新竹、台中及高雄均呈量縮態勢。

以量增最多的台南市來說,今年在指標案、延推案助攻下市況大爆發,戶數一口氣衝上一千六百戶,年增率高達八成,主因除了精華地段東區火力全開,擁有大量體指標案如「浩瀚無極」、「巴克禮One Park」登場,南科周邊的永康、善化及新市也都湧現一波新案潮。

不過,由於經歷這兩年房市多頭,台南房價已處高水位,即便新案遍地開花,市場反應卻相對冷淡。

以東區為例,由於新案開價都已至三、四字頭,平實重劃區內更出現站穩五字頭個案,隨著買氣轉冷,恐讓區域響起賣壓警報。

戶數縮水最多的新竹地區,則較去年同期減少2700多戶,年減幅度亦達八成多。「591新建案」指出,今年新竹重跌,除了與大環境風向轉變,建商推案意願轉弱有關,去年329檔期有指標造鎮案「新竹帝寶」公開,一口氣灌進三千戶的巨量供給,也是量能大減的主因之一。

(理財周刊 第1178期顏瓊真)

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