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高房價下如何買房?專家建議3大方向

房價是否鬆動,建案競爭鹿死誰手,將會立見真章。圖/本報資料照片
房價是否鬆動,建案競爭鹿死誰手,將會立見真章。圖/本報資料照片

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今年首季房市因受季節性影響與打房陰影下,全台交易量急速萎縮,預售交易銷售率平均不到兩成,而在此買盤持續觀望環境下,全台329檔期推案量卻大幅激增,北台灣329檔期在台北市商辦、久耐延推住宅案陸續將進場,預估推案量將可能突破四千億大關,幾乎可能年增八成以上,再創歷史新高,尤其是台北商辦、都更與新北廠辦,年增率超過一倍以上。

今年一至二月成屋交易量年減28.32%,預售交易更是冷清,而且今年建商無視市場交易量萎縮,大舉推案,勢必進行一場多殺多的肉搏戰,房價是否鬆動,建案競爭鹿死誰手,將會立見真章。

筆者分析為何329檔期推案會再創新高,其原因有四:

(1)累積延推案件太多:

2022年開始累積太多延推建案,建照核發量高達十八萬戶,與開工量乖離太大,這些累積建案,大多為大建商所持有,今年箭在弦上、不得不推,因此大建商開始採取邊推邊蓋邊賣的策略,對市場恐會造成供給過剩的衝擊。

(2)不確定因素消失,多空拔河:

所有打房利空出盡,房市歷史循環中,目前的第六循環漲幅其實最小,但政府為了選舉,打房的次數創歷史新高,而效率卻持續遞減,央行四限貸、提高存款準備率、財政部房地合一2.0、內政部實價登錄2.0,加上平均地權修法五重拳,這種打法,房價還未鬆動,打到剛需都觀望不知進退,交易量大幅萎縮,市場完全變形。

然而市場已不再有更重的打房重典,也不會再有其他不確定性因素,眼看再壞就是如此的觀望心態,正成為多空雙方拔河的關鍵。

(3)商、廠辦與都更加入戰局:

大台北這波上升行情五年來漲幅不到三成,除了反映經濟成長與通貨膨脹外,根本沒有虛胖的超漲與假性需求,因此北台灣預期向下盤跌力道有限,目前住宅的供需相對穩定,惟因大型都更案陸續大量推出,包括京華城、台北之星、動輒數百億個案,加上近年廠辦需求激增,堆高了北台灣的總推案量。

(4)觀望遞延買盤蠢蠢欲動:

房價未明顯鬆動,建商開始摩拳擦掌,善用促銷手法,企圖吸引大量觀望的遞延剛需買盤。目前,建商部分推案的開價不跌反漲,尤其小坪數低總價的量體,仍然是首購強勁需求下的主要標的,針對此類產品,建商預售低總價的開價並未鬆動,而成屋市場更不跌反漲,久耐的建商堅持度與遞延買盤的觀望心態,正成為雙方拔河的關鍵,預期未來數月,觀望買盤會蠢蠢欲動,建商的價位會不會鬆動,就要看個案的競爭與表現。

2023決定房市價格鬆動的外在關鍵因素

(一)暴力式升息引發的金融風暴影響全球經濟:

美國FED自2021年開始升息至今,共八次連續升息十八碼,利率強升4.5%,而通膨仍然沒有完全壓制,反而金融業受傷慘重,美國矽谷銀行倒閉風波影響骨牌效應發酵,進而影響全球經濟,也影響台灣股匯動盪不安,台灣的經濟若受影響,基本面不但難以支撐房市榮景,也容易造成房價鬆動。

(二)兩岸緊張局勢若持續升高,遲早牽動房市反轉:

總統大選前,中共避免不了文攻武嚇,企圖影響選情,兩岸長期軍事對峙,對於房市高總價市場影響很大,間接也影響換屋族群的信心,這項因素沒有舒緩,房市縱使不跌,也會影響交易量益形萎縮。

2023決定房市價格鬆動的內在關鍵因素

一、經濟成長大環境是支撐房價基本要素:在持續升息下,勢必影響經濟增長的動力,也會間接影響房市交易動能。

二、若市場持續量縮,停滯性通膨會促使房價鬆動:營建材料與人工成本居高不下,房價下不來,遞延買盤若持續觀望,市場漲高且體質虛弱區域,房價會率先調整,體質較弱建商會有爛尾樓現象出現,購買預售屋首重建商信譽與品質,安全第一,下殺產品不可不慎。

三、推案量若持續擴大,將引發競價下殺現象:今年看來延推建案已按捺不住,供給量增,需求量減,量大區域會有多殺多現象。

四、總統大選前,房價大漲大跌不易:四年一次總統大選,從政治考量下,會有選舉影響技術周期現象,顧及年輕人選票,房價漲就打壓,但也不至於打房打到房價大跌。

低總價商品,易漲難跌,首購應針對人口淨流入區域,擇優而入

綜上所述,依經濟基本面、技術循環面、政策消息面等三大面向觀察分析,都對當前房市前景產生較悲觀的預期,因此此波房價的確面臨有小幅度調整的必要。對首購年輕人而言,低總價小坪數產品要有明顯跌幅很難,現階段購屋建議採取三大策略:

1.預售選擇信譽良好建商。

2.成屋避免太過老舊公寓,既貴又不安全。

3.區域選擇有潛力且人口淨流入行政區,抗跌性相對較強。

(理財周刊 第1178期 李同榮)

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