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世邦魏理仕李嘉玶:明年上半年辦公租賃市場將進入有利於承租方時代!

世邦魏理仕研究部主管李嘉玶今(4)日表示,2024年上半年,有利承租方的時代,將會來臨。圖∕蔡惠芳
世邦魏理仕研究部主管李嘉玶今(4)日表示,2024年上半年,有利承租方的時代,將會來臨。圖∕蔡惠芳

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辦公市場未來幾年的潛在「海量」供給,將排山倒海而來,雖然在全台大缺工之際,工程進度會遞延一到兩年,不過可以預見的是,未來五年潛在供給就開始呈現爆炸量;世邦魏理仕研究部主管李嘉玶今(4)日表示,今年就可以看到幾棟新大樓完工釋出,年底空置率可能會上探10%,到2024年上半年,預估可以看到房東談判的優勢,正在消失中,並且進入另一個反轉階段,有利承租方的時代,將會來臨。

今天世邦魏理仕公布2023年第二季商用不動產市場季報,李嘉玶表示,目前台北市辦公租賃市場,A辦和B辦,正處於天平的兩端,B辦表現仍相當強勁,雖然2023年第二季台北主要商圈優質辦公室總淨去化量約-1,280坪,已經連續兩季呈現負值,主要因素,是受到A辦市場拖累;不過,B辦自去年第4季以來,已連續三季呈現正成長,且租賃需求愈趨穩定,平均空置率更下探至22年新低,目前約2.9%,帶動B辦平均每坪月租金溫和上漲至1,883元。

至於A辦表現,相對疲弱。李嘉玶表示,受大環境影響,目前企業升級到A辦的需求,是暫停的,有些A辦續租戶,則是縮減辦公室需求面積,「平均1位員工,可能已經分配不到1個辦公桌!」

李嘉玶表示,目前台北市中心A辦總空置面積已連續三季攀升,目前平均空置率,攀升至8.2%,影響A辦租金成長趨緩;在每坪月租表現方面,第二季平均為3,019元,比去年同期增加1.6%。

其中,A辦平均租金最高的辦公商圈,位於信義計畫區,每坪月租平均約3,929元,年漲幅達2%,但單季漲幅已相對收斂。

值得注意的是,李嘉玶指出,最近信義計畫區A辦有些每坪月租超過4,000元的大樓,面臨空置的單位,招租時間普遍已拉長,仲介業人員要花更多的時間去帶看客戶,在企業租賃預算縮減下,仲介人員甚至還可能會「作白工」,因此,有些房東也開始提供更彈性的租賃優惠方案,希望儘量維持表價、不降租,像是提供裝潢免租期。

李嘉玶指出,整體A辦租賃需求不振,市場上租賃交易以續約案件為主,此外,有意減少辦公室空間的外商租戶數量有增加之趨勢,加上近年來高漲的辦公室復原與裝修費用,將導致未來數月內A辦搬遷需求更顯疲弱。

李嘉玶表示,今年全年台北市中心辦公室市場預計將新增約4萬9,700坪的可租賃面積,在租賃動能不足的情況下,預測在今年底,市中心A辦平均空置率將上升至11%以上。

李嘉玶表示,未來五年內,台北主要商圈及逐漸崛起的南港地區,將共同迎來前所未有的新供給潮,預期台北辦公室租賃市場將於2024年初,轉為較有利於承租方的格局。而吸引或續留大型租戶,將是未來數季A辦房東最關注的議題。

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