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穆椿松|央行再祭打炒房 換屋族有苦難言?

目前預售屋市場自住客占五成,投資置產客占五成。圖/freepik
目前預售屋市場自住客占五成,投資置產客占五成。圖/freepik

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政府最近在打炒房,有兩項主要的措施,第一是立法院修正通過的「平均地權條例修正條款」,7/1上路,最重要的是預售屋簽訂買賣契約書後,不得轉售,其中還有六項特殊條款可以排除以外,其他不得轉售;第二,私法人不得購買住宅,除了有特殊理由要申請核准後才能夠買賣,另外,央行在六月看到第二戶購屋貸款的數量仍相當的龐大,所以在六月中旬實施另一波的選擇性信用管制,對於第二戶購屋者的貸款不得超過70%,且不得有寬限期。

以上兩個措施,目的是在打炒房,目前預售屋市場自住客占五成,投資置產客占五成,其中投資置產客又分兩種,第一種是資本比較不足對預售屋持有的時間較短,以下簡稱「投資客」,買進後在交屋前轉售,從中獲利,第二種是資金充沛的置產客,以下簡稱為「置產客」,他們有較充裕的資金,從經驗中買房子保值或升值是最有可能的,這類的人在市場上也購買不少房屋,持有2-10年不是問題;穆老師最近有個朋友要買房,我問他要買給誰呢?他說買給兒子,穆老師請問兒子多大了,朋友說是位高二生,這讓穆老師很吃驚,高二生要獨立成家還有很長的路啊!朋友向穆老師說明,買來之後短期間有獲利轉手賣掉也沒關係,如果房地產上漲的空間很小,放個5-10年未來給小孩住,這類「置產客」跟「投資客」各占1/2(25%),平均地權條例實施後,可能把投資客趕跑,使預售市場剩下75%的購屋者,央行選擇性信用管制也可能會把置產客部分趕出,對房市的健全應該是有利的。但是,央行尚未考慮到,擁有第二戶房貸的人有一半以上是換屋族!

對換屋族而言,第二戶的房貸寬限期或房貸成數75%~80%是很重要的,因為當第一戶房子要換成第二戶時,中間財務的運作,必須搬到大一點的房子後,有時間去處理原先的房子,然後開始再繳交第二戶房貸的本利攤才比較合理,但央行的措施,卻讓換屋族增加很大的困擾,也可能讓換屋族卻步!事實上對房地產市場沒有那麼健康。

2023年房地產已漸漸走向平穩期,沒有地區呈現大漲大跌,政府實施的「平均地權條例」讓房市走向健全化,而央行這次「選擇性信用管制」會殺傷到局部的換屋客,財務較吃緊外,穆老師希望他們能夠順利度過此難關,好好做一個快樂的換屋族!

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