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平議虛坪改革:僅動技術面 難釜底抽薪

平議虛坪改革:僅動技術面 難釜底抽薪。圖/住展房屋網
平議虛坪改革:僅動技術面 難釜底抽薪。圖/住展房屋網

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平均地權新制7月實施後,終於正式進入政策驗證期。不過,執政黨拿房市開刀的動作還沒結束;稍早有消息指出,中央將推動所謂的「虛坪改革」。雖然改革方案確定延期推出,不過看起來一切已是勢在必行。

檢討虛坪 箭在弦上

根據先前曝光的訊息,這次所謂的改革,將僅針對車道持分和公設免計容積兩個爭議較小的部分進行變革。嚴格論,這都只是技術面;因此可預期的是,之後新建案公設比會因此稍降,但幅度恐怕有限,且公設比只是從現在動輒三十幾%甚至四字頭小降到三十出頭;對一般購屋者來說,依然心在淌血。

先看無車位戶免持分車道。現在雙北都會區新案,由於基地不大且方整性通常不足,常有車位不足(低於可售戶數)的問題,新興重劃區則相反,甚至常有中大坪數需配售一個以上車位的情況。不過無論是哪種情形,爭議應該不大,畢竟近年雙北一線區供給量本來就偏少。

免計容積項目檢討,也不是什麼新構想;前些年都會區新案公設比普遍拉高到三字頭時,就已有相關倡議。而現在看來,建商最可能的因應措施,會是減少非必要公設規劃,也就是俗稱的休閒設施。

以車道來說,除非社區面積大,否則持分面積本來就不多,對降低公設比而言,有感程度還是不足。至於休閒設施,項目再多,都非拉高近年新案公設比的關鍵因素,熟知相關制度者都非常清楚。

緩高房價 或許能解

公設比偏高,其實可分近因和長期結構因素。近因部份,當然是房價非理性飆漲,購屋人負擔力原地踏步,開發商以壓低坪數來控制總價,但法令規定的大小公設還是得蓋;在分母變小,分子不變或減少不多之下,公設比不飆升才怪。

但更重要的其實是結構因素,即台灣不動產制度將地上物和土地分開看待(管理、課稅等)的體系,因此造就只要有(地上)物,就都必須登記的奧妙原則。

所以,要改變現在新建案公設比偏高的現況,釜底抽薪的方法,就是徹底檢討台灣現行全球獨步的地上物與土地分開處理制度,否則公設比就會繼續存在,不可能有真正的實坪制。但現實上這困難重重,因為等於要更動現行地政/建管體制,牽涉的不光是典章制度、政府組織,甚至還有學術界等。

相較之下,高房價似乎就沒那麼難解。促使房價合理化,同時提高人民經濟能力,扭轉現在這種都會區小宅,甚至微型住宅充斥、實用度堪慮的現實,高公設比或許就有機會成為歷史名詞。只不過,這似乎也是說來容易……

文/授權載自 住展房屋網

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