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港鬆綁政策推房市 惟中短期動能仍不足

香港房市示意圖。圖/中新社
香港房市示意圖。圖/中新社

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美國最新的6月消費者物價指數(CPI)年增3.0%,這是自2021年3月以來最低的水平,升幅較上月的4%及預期的3.1%為低,燃油價格較去年大幅回落是主要原因之一;核心通膨則年增4.8%,較上月及市場預期為低,住屋通膨升幅也出現回落,按月計整體及核心通膨同樣下跌0.2%;通膨數據未有影響本月底再升息25個基點的預期,但9月再升的機會率則稍為降低,今年內降息的機會仍然不高。

現時,美國10年期債息約為3.78%,較上周五的4.06%大幅回落,美元指數在執筆之時跌穿100,是一年新低了,股市也有不錯的升幅,整體資產價格正反映升息週期接近中後段的預期。

相對於美國,歐洲的通膨問題或更具黏性。歐元區6月份的整體通膨年增5.5%,核心通膨年增5.4%。

然而,歐元區和美國的通膨計算方式及占比存在差異,其中一個主要分別來自住屋(Shelter)的部分;在美國,住屋是核心服務通膨的一個項目,占整體通膨約34%,占比不小,而這部分的通膨6月年增約7.8%,可想而知,住屋通膨對於整體及核心通膨的「貢獻」頗大。

「業主的等值租金(Owner's Equivalent Rent, OER)」是住屋中一個重要的部分,OER的意思是指業主願意付多少租金,去「租住」自己的物業,由於業主並沒有實際支出,這計算方法一直存在爭議,歐元區通膨的計算方式(HICP)並沒有考慮「等值租金」這個不存在的支出,住屋的占比也較低,如果美國使用歐元區的計算方式,根據美國勞工部勞動統計局的數字,美國6月核心HICP通膨已回落至2.3%,遠低於核心CPI的4.8%(6月)及核心PCE的4.6%(5月),差異不少,而且,在今年第二季之前,HICP和CPI通膨差距並不大,住屋或是令核心通膨居高不下的原因,美國通膨的問題或沒有CPI顯示般嚴重。

不過,我們不認為Fed會因而改變通膨計算方式,核心PCE仍是當局的主要參考標的,畢竟使用OER的缺點早已被廣泛討論,相信利率路線圖也不會因為近月的通膨數據而有大變;不過,投資者明顯是對美國通膨走勢感到更加樂觀,美元指數和美國國債收益率因而都出現明顯回落。

若美國的計算方式有可能「誇大」生活成本的升幅,換另外一個角度,歐元區的數據或正如實反映當地通膨問題,歐央行遏通膨的進度或仍落後於Fed,現時美元利率為5.25%,而歐元是4%,隨著美元利率進一步接近終端利率,但歐元升息的壓力仍存,兩地貨幣息差有望進一步收窄,美元的下行壓力或上升。

中港方面,繼年初放寬港幣1,000萬元以下的住宅樓宇在具房貸保險情況下增至可借9成後,本月7日香港金管局再次「減辣」,本次放寬包括房價港幣3,000萬元以下的住宅單位,在最新公布的監管要求之下,港幣1,500萬元以下自用住宅房貸成數在沒有房貸保險情況下由原來的50%或60%,提升至可借70%,房價介於港幣1,500萬元~3,000萬元房貸成數最高至60%。參考中原網站放盤數,約有3.7萬個房產可受惠,其中房價介於港幣1,000萬元~3,000萬元的大樓約有1.1萬個。

觀察到中原城市大型屋苑指數CCL MASS由年初的158.3升至169.7後,升勢放緩,房市整體熱度不足,房價有所回落。然而事實上,現時處於高息環境,即使升息週期接近尾聲,但距離降息仍然有一段時間,住宅買家需要支付高利息貸款,壓力不輕,根據中原地產統計數字,截至7月10日,過去180天有3.3萬例單位成交,當中只有約13%成交金額介於港幣1,000萬元~3,000萬元。

雖然放寬房貸成數有助吸引首次購房及「樓換樓」,但中短線香港房市依然會受總體因素、人口流動及土地供應等問題影響。

(文/凱基亞洲投資策略部)

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