前往主要內容
工商時報LOGO

都更商機無限 要吃到得看這關鍵能力

都更商機無限,如何吃得到,就得看整合能力。圖/本報資料圖庫
都更商機無限,如何吃得到,就得看整合能力。圖/本報資料圖庫

已將目前網頁的網址複製到您的剪貼簿!

人老了,房子也老了,老房子要都更,但都更牛步化,政府再推「危老都更」加速都更腳步,但都更商機無限,如何吃得到,就得看整合能力。

根據國發會統計,台灣即將在2025年邁入超高齡社會,而在人老的情況下,台灣也有不少屋齡超過三十年的老屋待都市更新,但依據政府過往所核發的都更件數,有些單位粗估,恐需要一百多年才能都更得完,因此,都更如何擺脫牛步化,加快都更速度,已成為政府施政上的一大挑戰。

全台每二間就有一間老屋

信義房屋根據不動產資訊平台資料顯示,今(2023)年第一季全台住宅平均屋齡已達三十二年,其中就有101萬戶屋齡在五十年以上,高達462萬戶的屋齡在三十年以上,比例達到51%,也就是每二間就有一間屋齡三十年以上。

統計顯示,今年第一季全台房屋稅籍住宅類共910萬戶,主要都會區平均屋齡最大的是台北市36.87年,六都僅台中市與桃園市的住宅屋齡平均不到三十年,而台北市有72%住宅屋齡都在三十年以上(表一)。

比較值得留意的是,全台住宅老化狀況越來越為嚴峻,全台有101萬戶屋齡超過五十年,比例最高的是台北市,有13.7%屋齡五十年以上,最少的是桃園市,僅有4.5%,顯見國人住在老房子狀況普遍。

台北市危老重建案遍地開花

據內政部全台危老重建計畫統計,截至今年三月底止,台北市危老重建案核准件數達805件,占全國核准件數比例近三成。若以行政區來看,截至二月底,核准數量排名前五名依序為中山、大安、士林、大同、北投等區,而中山與大安核准件數更連袂達到百件,重建熱潮可見一斑(表二)。

安信建經總經理張峰榮表示,危老重建因容積獎勵明確且執行效率快,在內政部積極推動之下遍地開花,台北市核准件數更是高居全國之冠。

外界普遍認為建商對房價高的地方重建案較感興趣,但實際上並非如此。數據顯示,房價相對低的大同、北投、萬華等地危老案並不少,反觀房價高昂的信義、松山則是倒數二、三名,而南港因住宅存量較少且住宅聚落分散,故歷來重建案不論數量或是密度皆敬陪末座。

張峰榮分析,危老案成敗的關鍵往往在「分回坪數期望值」與「住戶整合」上,信義與松山區因房價水準較高,地主對於分回坪數的期望值也較高,也因此較不易妥協建商給予的分回條件,以至於重建案數量遙遙落後。

以危老建案核准密度排名第一的大同區為例,該區近年受惠於西區門戶計畫,房價快速飆漲,南大同一帶已有數個建案每坪成交均價達到百萬元以上,引起市場關注。因房價高飛使得建商給予地主分回條件提高,地主重建意願隨之走揚,更易促成重建案。

張峰榮提醒,不管是與建商協議一般合建,或者危老重建,應篩選有信譽、實績良好的建商,若希望享有重建後的高額容積獎勵,但對申辦流程不夠熟悉,可透過建經公司以「全案管理」委建模式進行重建,以增加自己的資產價值。

專家疾呼都更重建刻不容緩

而今年是《都市更新條例》上路第二十五年,政大商學院信義不動產研究發展中心在六月份也以「都市更新的破與立」為題,邀集產官學界共同探討如何讓台灣的都更擺脫牛步穩步向前。

據指出,台灣從2018年正式邁入高齡化社會以來,至今短短五年時間,六十五歲以上高齡人口增加逾80萬人,占比達17.74%。同時屋齡四十年以上的住宅,則大增130萬戶以上,比例超過三分之一,「老人住老宅」的問題日益嚴重,都更重建也更加刻不容緩(表三)。

中心主任政大財管系陳明吉教授指出,都更不僅是改善國人居住品質的關鍵,也是改善高房價問題的解方之一。因為國人對於新房子潛在需求強,如果市中心的集合住宅無法更新重建,任由這些缺乏市場性且品質不佳的房子繼續老化,市場有效供給不足之下,高房價自然難解。

都更發展的四大時期

都更研究發展基金會執行長丁致成則將都更條例上路以來的發展分為四個時期,首先是1998~2003年條例上路之初的實驗期,因為相關制度並未健全,該時期除了完善相關制度法令外,九二一大地震的發生,也加速都市更新政策的相關推動。

2003年SARS之後隨著房市景氣的走升促進都更的發展,2003~2012年可謂都更的成長期,非九二一重建的一般都更案也開始出現。

2012年爆發「文林苑事件」導致都更推動停滯也凸顯法令制度不夠健全,除了檢討修法之外,政府在2017年訂定「都市危險及老舊建築物加速重建條例」,2018年立法設立專責機構,藉此來突破都更牛步的僵局。

2012~2019年大幅度的修訂法令制度可謂都更的反省期,也因為有這些突破性的改變,讓2019年之後都更推動成效漸顯而步入發展期。

據都更研究發展基金會統計,至今都更重建計畫核定超過九百件,整建維護計畫核定達162件,危老案則接近三千件規模。丁致成表示都更條例上路後這二十五年,整個社會都在學習都市更新,未來也需要透過權利人、實施者與政府攜手合作讓都市持續進步。

都更的推動需要公私協力

臺北市都市更新整合發展協會理事長林育全表示,都更的推動需要高度的公私協力、專業與資源的整合,但是在專業人力及資源有限之下,自辦都更要能夠成功,首先社區所有權人必須認知所在區位立地條件且調整權益衡平的思維認知與明確的意願表達。其次,都更過程繁複時程冗長,住戶與專業團隊之間若能建立良好的夥伴關係,將有助都更走到最後。

但最重要的是,都更所需資金龐大,「決定由誰出錢誰實施」,如果所有權人能自籌資金,那麼更新會治理運作的良窳決定都更案的成功機率;如果是找專業機構出資,那麼如何透過社區組織的平台,遴選到值得信賴的廠商就是都更成功的關鍵。

營建署副署長徐燕興表示,都更「速度」當然是各界關心的重點,行政院也訂定「強化政府主導、精進專責機構、改善輔導機制、推廣都更知識與人才培育以及中高危險建築都更推動」等五大策略,目前也積極推動相關措施:例如修訂危老條例排除公產管理法令的限制、鼓勵預鑄工法降低營造成本與碳排量…等等。

徐燕興表示,除了加速建物重建改善國人住宅品質之外,他也期許都市更新能夠成為新的「城市生活製造機」,讓都市更新邁向「都市再生」,因此未來都更會需要更多經營管理專業的投入,才能重建好環境、打造好生活。

蔣萬安射都更五箭

台北市長蔣萬安上台後,為加速都更,於今年三月推出都更五箭,市府將透過「降門檻、法放寬、速通關、排障礙、加碼辦」等五項行動措施,將臺北打造成一座安居城市。

蔣萬安表示,臺北建城139年,人老屋老,如何都更好?一直是市府關心的議題,不論現在,還是未來,市府期望透過這次都更五箭行動,能夠加速臺北市都市更新及危老重建進程。

首先「降門檻」,市府於112年3月3日公告實施「公辦都更7599專案計畫」,受理意願門檻自90%降至75%,並引進民間專業技術團隊,以「早進場、幫試算、助選屋」三大創新服務,協助民眾參與公辦都更。

第二「法放寬」,除了公辦都更,市府同時積極檢討各項法令協助民間加速辦理都市更新,包括「都更單元及事業計畫全面開放併送」、「山坡地危險建物可更新」、「放寬商業區都更案後院深度比」等法令鬆綁,使得民間辦理重建能更有彈性。

第三「速通關」,為加速審議程序,市府推出「都市更新150專案」,審議時程150日,另外「權變小組提前進場」及「都市設計審議130快速通關專案」等方案,藉由提前審查及分流審查制度縮短行政時程,讓民眾立即有感。

第四「排障礙」,目前臺北推動危老案件是六都之冠,未來市府將以「擴大培植民間專業人力」、「放寬檢討審查項目」、「精簡程序提升效能」等面向,持續加速危老重建案件進程,預計可縮短審查時間約六個月。

第五「加碼辦」,因應超高齡社會來臨,老舊公寓加裝電梯需求大增,未來將提高補助金額至三百萬元(總工程經費60%)、補助一樓空間美化費用,加速推動老舊公寓增設電梯。

侯友宜都更三箭再加碼

而新北市長侯友宜在第一任市長時期,於2019年推出「都更三箭 (捷運都更、 主要幹道都更、危老都更)」,更於2021年年初領先六都成立「新北住都中心」,另為簡化審議過程還端出「新北市都市更新106重建專案計畫」、「新北危老123」等便民政策。

其中,由副市長陳純敬擔任新北住都中心董事長,更與台灣建築中心、新北市不動產開發商業同業公會、建築師公會、不動產估價師公會、都市更新學會、新北市土木技師公會、地政士公會、結構技師公會及土地利用學會合組「新北都更大聯盟」。

陳純敬談到,新北都更大聯盟自110年12月正式成軍,以新北市近四年來約有1280多件都更案,包括一般都更、簡易都更、防災型都更等,其中約有八成案件都有都更大聯盟的身影,亦成為住都中心重要的技術與人力後援,更是專業保證。

而新北住都中心成立兩年來,陸續推動不少公辦都更案,如「永和大陳更新單元1、3、4」已招商完成、樹林行政園區及新店三民路案,則由中心擔任實施者,目前正進行先期規劃及整合中,另金山第一公有市場案則擔任招商顧問,也在先期規劃階段。

此外,正協助民辦都更案部分,則有新莊公園一路案、板橋油庫口案、蘆洲長安街193巷及蘆洲長安街46巷等案。

除此之外,侯友宜更加碼,在七月一日推出「危險建築物580專案」,針對海砂屋或耐震能力不足等危險建築物社區,社區自行整合重建意願超過50%即可申請,住都中心將進場展開輔導作業,並結合都更大聯盟各公學會的專業技術,提供房屋鑑定及初步評估。等同意重建比例超過80%,市府即啟動公辦都更,辦理公開招商作業,加速提升市民居住安全。

都更商機無限

由中央再到雙北市政府,都積極推動都市更新及危老案件,相對的,也給了建商及開發業者不少「都更商機」。

住展雜誌企研室經理成采錡表示,房地產景氣復甦影響下,大台北地區都更(不含危老)推案量在2020年大爆發,首次登上二千億元大關。

當時北市各行政區都有新案進場,且北市信義、士林、南港及新北新店全年推案量都在二百億元以上(表四)。當年不少建案規畫中大坪數的換屋房型,且從後續銷售率來看,位處精華地段的都更建案,普遍順利獲得口袋深的換屋族青睞。

到了2021年,大台北都更推案量小下滑約三百億元,同年危老推案量則暴漲一倍,攀至一千億元以上,突顯危老重建排擠都更現象。此外,當年僅新北板橋的都更案量超過二百億元,是大台北推案個數及總銷金額最大個區域。

但進入北台灣新建案推案大爆量的2022年,大台北都更推案量不增反減,較上年再減少約四百億元。至2023年,若有大安指標都更案「Diamond Tower」挹注,則大台北都更推案量將穩守在千億元以上。

成采錡表示,受危老時程容積獎勵落日、政府鼓勵大規模都市更新及營建成本居高不下等因素影響,小基地危老建案將越來越少見,相對的,中大規模的都更重建案更容易吸引建商進場整合,也因案件規模較大,整合住戶意願時間也會拉得比較長,致使接下來幾年,大台北都更推案量比較難突破2020年的高點。

( 本文由理財周刊提供原文網址見此 /第1197期 顏瓊真)

您可能感興趣的話題

返回頁首
LOADING

本網頁已閒置超過3分鐘。請點撃框外背景,或右側關閉按鈕(X),即可回到網頁。