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碧桂園停牌風險 升溫

圖/中新社
圖/中新社

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8月14日,碧桂園11檔中國境內債自開市起停牌。據統計,11檔境內債涉資人民幣157億元,均於1年內到期。早在8月6日,碧桂園已未能兌付兩筆美元債券之票息,共欠下2,250萬美元的票息,這兩筆債將於2026及2030年到期。由於設有30天寬限期,法律上,兩筆債券尚未違約。

截止2022年底,碧桂園的現金債務覆蓋率為93%,較雅居樂和新城的35%和63%為高。碧桂園是相對穩健的內房發展商,公司出現問題,引起市場極度關注內地會否出現第二波的房企違約潮。

碧桂園要籌集資金度過難關,大致上有以下三種方法。

第一是透過進一步賣樓賺取收入。碧桂園超過70%土地儲備位於三/四線城市,2015年時,因為「棚改貨幣化」而令這些城市的房地產市場十分興盛。不過,現時內地樓市處於下行周期,在三/四線城市更為明顯,碧桂園的合約銷售在7月下跌60%。近期中共中央政治局會議所指出的「城中村改造」,都是集中在超大型城市,相信這對於碧桂園幫助不大。

第二是使用預售資金。據報導,大陸地方政府對於預售資金運用設有嚴格限制。為了達至「保交樓」的大方向,自從今年第二季起,地方政府限制開發商提取託管賬戶內的預售資金,確保項目可以完工,限制幅度可能要求達90%現金被鎖在託管賬戶中。碧桂園的項目多位於在三/四線城市,爛尾風險較高,大陸政府未必會容許使用預售資金來還債,除非中央政府作擔保,不過機會不大,始終「保交樓」是大陸中央的首要任務。

最後的方法是透過資本市場或銀行融資。碧桂園出現問題,相信已不易透過發債及銀行貸款籌集資金。股票集資方面,7月31日,碧桂園表示上半年出現虧損,同日傳出公司以每股1.3港幣配股集資,較當天收市價1.58港幣折讓近18%,集資總金額只是23.4億港元,但最終仍被叫停。

除了碧桂園自身及行業正面對的困境外,現時大陸政府的貨幣政策偏向寬鬆而成熟市場偏緊。利差寬闊令人民幣兌美元的走勢偏弱,要支付美元債的難度進一步提升了。

部署上,面對流動性問題,碧桂園的停牌風險甚高。投資者若持有相關股票,務必要留意風險。

香港房市方面,早前由長實旗下位於油塘新盤「親海II」公布首張價單,開售價較同區物業給予一定的折讓。市場反映十分熱烈,有逾萬份表格申請抽籤購房,長實更加推I及II期的未售單位供市場認購。本次「親海II」定價更被市場形容為向樓市投下「深水炸彈」,事實上集團如此定價並非沒有原因。地理位置上,「親海」I及II期,附近包圍著貨倉、木廠、船廠及混凝土企業,環境因素或會是減價因素之一。

但單憑一個項目定奪未來房市走勢,或太簡化目前房市的情況。事實上,香港房市自2022年起,住宅樓宇成交買賣合約宗數持續按年減少,只有在2023年第一季才有錄回升,但於第二季樓市疲態重現,樓價亦於首季經過短暫反彈後,開始回軟。中原估價指數(CVI)是衡量主要銀行對樓價變動方向的指標,截至8月6日,CVI指數為32.43,反映主要銀行亦看淡樓市後市表現。至於後續新房供應方面,截至2023年6月30日,包括己落成及建築中的未售出住宅有達85,400間,房屋局預計未來三至四年間大約可提供10.5萬個一手私人單位,後續充足新增供應或將會加劇競爭。

對比其他香港房地產企業,長實集團債務依賴度低,在高息環境下積極減債,負債水平遠較同業低。收入來源亦分散,約45.6%為物業銷售,其餘包括酒店、酒吧、收租等多項收入來源。另外,長實在後續香港房市具下行風險下,積極為市場開價,為求更快速地將旗下未售樓宇賣出套現,將可減輕後續業務下行風險。

(文/凱基亞洲投資策略部)

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