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房客申請租金補貼 地下房東受衝擊

政府一連兩年進行300億元租金補貼大放送,讓符合資格的租客可以有一筆錢。圖/本報資料照片
政府一連兩年進行300億元租金補貼大放送,讓符合資格的租客可以有一筆錢。圖/本報資料照片

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政府一連兩年進行300億元租金補貼大放送,讓符合資格的租客可以有一筆錢,但相對的,若非公益房東的地下房東,恐怕要GG了,小心國稅局循線找上門。

台灣的房屋自有率約八成五以上,這代表約有一成五的人是要租房子過日子,若加上一些「北漂族」上大台北求學、謀職的租屋需求,更讓過去不少投資置產者當起了「包租公」、「包租婆」,而過去,以為不申報租金所得,政府也奈何不了你,但你錯了,「租金補貼」政策推動下,屬於「地下房東」的你,小心房客背後插刀。

過去租屋市場因政府無力可管,衍生不少「租屋黑洞」,而即使政府大力推動「包租代管」,仍不少房東不想曝光,怕租金所得被國稅局追稅,因此,即使成為「包租代管」的公益房東,享有房屋稅、地價稅,以及租金所得一定額度下免稅的優惠,仍無法吸引「地下房東」積極「轉正」。

租金補貼 地下房東受衝擊

不過,政府自去(二○二二)年推動「三百億元租金補貼」政策後,「地下房東」日後可能要擔心受怕,無法「高枕無憂」了。

由內政部營建署開辦的三百億租金補貼2.0,從今年七月三日起至年底接受申請,已有不少租客提出。

但根據營建署公布的數據,去年設定的五十萬戶申請額度,最後僅核發出二十七萬餘戶的補貼,而原因所在,依據崔媽媽基金會針對三百億租金補貼政策進行問卷調查,蒐集廣大租屋族在申請時所遇到的問題,作為向政府進行政策建議的依據。

其中,有兩個主要原因導致申請無法通過或難以完成補件,分別是「房屋稅率不符」和「房東未填寫身分證字號或真實姓名」(圖一)。

 ▲圖1:租金補貼,去年問卷調查結果 資料來源:崔媽媽基金會
▲圖1:租金補貼,去年問卷調查結果 資料來源:崔媽媽基金會

而今年,營建署為了申請核准案件能達到五十萬件的KPI,還擴大辦理及加碼補貼金額(圖二),此外,就上述兩點,則調整為「沒有稅籍編號可用切結」及「房東可以不提供身分證字號」也可申請補貼。

但崔媽媽基金會以「愈補愈大洞的300億租金補貼2.0」為文指出,這樣的申請辦法,已違反《建管法》與《租賃條例》的規定,不僅未能成為減輕租屋族負擔的有效解方,反而造成租補制度混亂,並衍生更多問題而加劇租賃雙方之間的衝突。

就「沒有稅籍編號可用切結」部分,營建署放寬為承租處若為沒有稅籍編號及沒有建物登記的房屋,房客可用檢附居住相關資料,如台水台電帳單或當地村里長簽署居住證明,且由房客本人簽定切結的方式辦理。

 ▲圖2:內政部營運署推動租金補貼政策 資料來源:內政部營建署網站
▲圖2:內政部營運署推動租金補貼政策 資料來源:內政部營建署網站

房客切結 問題反而更大

崔媽媽基金會認為,此將衍生以下問題:

問題一:未解決「房客無法得知承租處房屋稅率及建物登記用途」之問題。

該檢附居住相關資料,只適用於沒有稅籍編號及沒有建物登記的雙無房屋,對於有稅籍編號及建物登記的房屋,稅率或建物登記用途仍須符合申請辦法規定方能提出申請。

崔媽媽基金會表示,雖然大部分縣市均已可於線上即時查詢有無稅籍編號(惟基隆市、彰化縣、澎湖縣、金門縣、連江縣無提供即時查詢,需透過財政部網站線上申請調閱,三個工作天才會得知結果),但卻無提供稅率課徵資訊及建物登記用途,房客必須詢問所有權人才能得知。

問題二:村里長須背負為違法建築物背書的責任。

在違法建築,原則上沒有地政及戶政單位核發的門牌,因此也不會有台水台電的帳單可供檢附,房客只能尋求承租處當地村里長簽署居住證明;然而沒有稅籍編號及沒有建物登記的房屋,是未取得建管單位許可興建的違法建築物,各縣市違建僅是緩拆,而非永遠不拆。

300億租金補貼2.0雖放寬接受「雙無房屋」憑鄰里長簽立證明申請,但並不會因為拿到租金補貼資格,該違建從此就地合法,或者是違建在環境與安全便瞬間提升到位。村里長簽署居住證明,恐因此背負為違法建築物背書的責任。

租賃契約記載不全 還有效?

至於「房東可以不提供身分證字號」部分,主要是去年有許多房客在申請時,因為房東未於租約上填寫身分證字號或完整姓名而失去補貼資格,今年營建署直接放寬申請限制,接受未載明身分證字號的租約也可核發租金補貼。

崔媽媽基金會認為,此將衍生以下問題:

問題一:違反應記載事項。

房東未於租約上填寫身分證字號,乃違反「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」第23點規定,房客可向消保單位申訴,房東將被要求修正,不修正者將被處3~30萬元罰緩。

崔媽媽基金會認為,作為住宅主管機關理應針對違法租約做出行動,而不是為了發放補助而迎合市場弊端。

問題二:不提供租約狀況恐與日俱增

房客是租賃市場中弱勢的一方,過去房東多以缺漏租約上完整個資的方式,讓房客無法順利申請租金補貼。

而現在即使不提供身分證字號,房客依然可以申請租金補貼,恐怕導致房東索性不與房客簽訂書面租約,畢竟租賃關係的成立要素,不以書面契約為準。

問題三:難以確認出租人身分。

當雙方發生租賃糾紛,房客欲尋求法律途徑協助時,恐因房東未於租約載明完整個資,在確認出租人身分時相對困難,將無法即時解決糾紛。

問題四:難以查核租約真實性。

崔媽媽基金會指出,由於租屋市場常見出租人非房屋所有權人,若出租人未於租約上填寫身分證字號,且姓名又與房屋所有權人不符,政府無從查核該租約真實性,卻仍核發補助,無異鼓勵民眾造假租約,詐領補貼。

問題五:無法享有公益出租人的稅賦優惠。

近年,政府對於租屋市場透明化的政策,希望藉由減稅優惠,吸引房東加入「社會住宅包租代管」或「允許房客申請租金補貼」,但缺乏棍棒的狀況下,稅賦優惠完全無法成為長年習慣不繳稅的房東曝光出租事實的誘因。

此次方案,政府企圖透過「房東未在租約上填寫身分證字號的話,會無法享有公益出租人的稅賦優惠」作為懲罰房東的棍棒,但這根棍棒最終仍是打在房客頭上。

因為房東過去若未誠實申報出租事實,將面臨高額的稅金,房客恐怕在剩餘的租期中受到房東刁難,更甚者,房東會提前終止租約,房客必須面臨臨時搬遷的困境。

租屋黑市透明化 胡蘿蔔與棍棒

崔媽媽基金會表示,「租屋黑市透明化」成功的關鍵,在於政府是否願意徹底改革,但近年的政策僅被動地要求房客循消保管道檢舉申訴房東,然而這將使房客需面對「被房東要求提前終止租約」或「租約到期不予續約」的報復,房客為求穩定居住,多委曲求全不敢予以檢舉,因此政府應主動推出治本的胡蘿蔔與棍棒並行策略。

例如推動房東「租稅大赦」,引導房東申報納管,申報之房東,租賃所得採「分離課稅」,單一稅、輕稅,這可讓已誠實繳稅者形同減稅,而新申報者的稅賦,即使有增加,但也有限。

不過,大赦宜設定「落日條款」,對屆止前申報租屋事實,過往逃漏稅既往不咎,讓房東無秋後算帳疑慮;而落日屆止後,則加強查緝(所有租屋網站),並搭配「吹哨條款」(獎金),針對未申報或違反「租賃契約應記載不得記載事項」房東,予以重罰。

再者,應推動「租屋登錄」,明訂房東租屋應申報登錄出租位置、屋況、租金、安全(建物/消防)等必要資訊。並儘速將「包租代管」及「租金補貼」之物件資訊,優先導入登錄系統。

崔媽媽基金會苦口婆心地表示,「租屋黑市透明化」是健全租屋市場必行的關鍵第一步,與房客是否能申請補助、入戶籍、扣抵報稅息息相關。第一步踩穩後,其餘政策方能繼續前行,針對「租金支出改特別扣除額」、「可負擔租金補貼」、「合理租金調幅」、「連結消保體系保障糾紛權益」、「引導民間及公有等多元管道閒置空屋土地進入租屋市場增加供給」等議題,按部就班地從法制政策根本面逐步提供全面保障,使租屋成為更加穩定、合理的居住選項。

房客偷申請 房東大傻眼

擅長不動產稅務規劃、嘉義市地政士公會理事蔡岳臻地政士就過去所承接的稅務諮詢案件談及,政府的租金補貼政策,已讓不少房東睡不著覺,因為,房客先斬後奏或不奏,早已讓房東收到國稅局「連補帶罰」的稅單了。

一位王姓房東私下表示,今年收到國稅局要求他就前兩年的租金所得進行申報,他去了解,才知道他的房客自行去申報政府的租金補貼,讓國稅局掌握到他的房子有出租行為,要求他就「短報」的租金所得進行補申報。

該王姓房東談到,他的房子出租多年,雖然國稅局只查他兩年的租金所得,他應該「慶幸」,但他一點都高興不起來了,因為,原先跟房客約定好「不報稅(依綜合所得稅規定,房客一年有十二萬元的列舉扣除額)」,他一個月可以少收兩千元租金,卻沒想到,房客為了政府的租金補貼,竟「背叛」他,讓他非常火大。

蔡岳臻談到,除了漏報租金所得,可能遭國稅局追稅及罰款外,最恐怖的還有日後房產出售「房地合一稅」問題。

依據《所得稅法》第4條之5規定,凡個人交易自住的房屋、土地,符合下列各項條件,課稅所得400萬元以內者免納所得稅,超過400萬元者,就超過部分按最低稅率10%課徵所得稅:

(1)個人或其配偶、未成年子女設有戶籍、持有並居住於該房屋連續滿6年。

(2)交易前6年內,無出租、供營業或執行業務使用。

(3)個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用自住房地租稅優惠規定。

蔡岳臻提到,有一位朱姓房東談到自己在2016年間購置一戶房產,期間房子供出租用,原先,只想單純地「收租」當包租公,但因政府實施「房地合一稅」,有400萬元自住出售免稅額度,經了解《所得稅法》相關規定後,就先讓太太設籍在出租的房子內,以確保萬一有一天想賣房時可適用。

朱姓房東談到,他的房子雖然供出租使用,但跟房客有約定,「不報稅、不設籍」,對方也說「好」,因此,他自恃出租行為是「神不知鬼不覺」,且多年來都沒出問題。

而房市在政府打房後,他見房市後市不妙,心想「有設籍」,且持有「滿六年」,就想賣掉房子先「落袋為安」,且按規定申報房地合一稅;但沒想到,卻收到國稅局的補稅通知,因為他的房子「不符合」自住規定。

他說,接到政府公函,心裡本就「很剉」,結果,房客竟然是「抓耙子」,自己偷偷去申報租金補貼,害國稅局勾稽到他的案件,就其「出租」行為,直指該屋並不符出售「自住」房產條件。

四百萬免稅額實際居住很重要

蔡岳臻表示,依據《所得稅法》第4條之5第一款的,「設有戶籍、持有並居住於該房屋連續滿6年」規定,是指要有「真正居住」的事實,並不是一般民眾自認的「有設籍」,「房子是我的(持有)」,即便沒住在裡面,但國稅局也查不到,大打「瞞天過海」算盤,結果全盤皆輸。

據了解,該位朱姓房東當初花八百萬元購買,六年後以一千四百萬元售出,獲利六百萬元,依據其概估,六百萬元在扣掉四百萬元自住免稅額度後,另二百萬元獲利以10%申報房地合一稅,他只要繳二十萬元即可。

但因為他有「出租」行為,本就不符「自用住宅」規定(即便他認為,國稅局又查不到),且設籍人又沒真正居住在該屋,因此,就他的獲利六百萬元,持有五至十年間的稅率為20%,結果要繳的房地合一稅為一百二十萬元,且漏報還有罰鍰,不禁大罵房客沒道義,但為時已晚。

蔡岳臻指出,政府推動三百億元租金補貼政策,因為申請條件放寬,很多房客不經房東同意,就可以去申請,而一旦房東被蒙在鼓裡,等收到國稅局的公函,就大事不妙了。

除此之外,很多地下房東以為出租房子,跟房客「約定三章」,除了租金所得不用繳所得稅外,也可享有「房屋稅」及「地價稅」的自用住宅的優惠稅率;但一旦出租行為曝光,連帶地,這些優惠就會不見了。

因此,政府的租金補貼,藉由房客申請,間接也讓一些「地下房東」的出租行為「全都露」,更成為國稅局「追稅」的好幫手,而補貼政策若一直持續辦下去,則「地下房東」將被迫浮上檯面了。

 ▲崔媽媽基金會提供自我檢核表,讓想要申請租金補貼者可按圖索驥。資料來源:崔媽媽基金會
▲崔媽媽基金會提供自我檢核表,讓想要申請租金補貼者可按圖索驥。資料來源:崔媽媽基金會

( 本文由理財周刊提供原文網址見此 /第1199期 顏瓊真)

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