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北市都更案六都最多 這兩條路成熱區

台北市林立的高樓大廈雖多,但仍有64萬戶的屋齡超過30年以上,占全市比例達72%,北市老屋比例偏高,使得都市更新更加迫切。圖/本報資料照片
台北市林立的高樓大廈雖多,但仍有64萬戶的屋齡超過30年以上,占全市比例達72%,北市老屋比例偏高,使得都市更新更加迫切。圖/本報資料照片

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台北市林立的高樓大廈雖多,但仍有64萬戶的屋齡超過30年以上,占全市比例達72%,北市老屋比例偏高,使得都市更新更加迫切。

都說政府打炒房,房市買氣不振,但走在路上,卻到處可見施工圍籬,不少怪手在開挖工地,或者工程吊手橫空而出,緊急趕工中。

雖然台北市已經過了工程大施工期,都市景觀相對其他六都,絕對配得上「首都」之名,因為台北市65歲以上人口為六都之冠,從去(2022)年就成為超高齡社會。

根據台北市都市更新處在台北市不動產仲介公會的一場都更研討會上的簡報指出,台北市轄內屋齡30年以上建築物戶數高達64萬戶,約占全市住宅的72%,使得台北市雖擁有不少嶄新大樓的另一面,也出現「人老屋老」,亟需更新的情況(圖一)。

 ▲圖1:台北市人老屋老,亟需更新
▲圖1:台北市人老屋老,亟需更新

此外,根據台北市都市更新處的「六都危老重建」統計資料,由於政府在都市更新之外,另開闢一條「危老重建」的快速車,目前六都積極審理危老案件,台北市老屋最多,但危老申請的件數及核准件數仍是六都最多(圖二)。

 ▲圖2:六都危老重建計畫統計表。資料來源:台北市都市更新處
▲圖2:六都危老重建計畫統計表。資料來源:台北市都市更新處

而近幾年藉由都市更新或危老重建的熱潮,在台北市最美麗的兩條林蔭大道,卻是「都更、危老」密度最高的兩大道。

敦化南北路十大都更商辦案

據安信建經統計,台北市以敦化南北路的商辦重建案最多,光是十大指標案加起來的總案量保守估達1,400億元以上,合計基地面積逾1.7萬坪,預估重建後,樓地板面積超過17萬坪。

安信建經指出,敦化南北路及其兩側商辦類的十大指標重建案,分別是「台塑總部大樓」、「國泰寰宇大樓」、「國際大樓」、「台北學苑總部」、「華塑大樓」、「全錄大樓」、「蘇黎世產險大樓」、「松齡新村地上權都更案」、「敦南安和公辦都更案」及「敦南金融大樓」(表一)。

其中「台塑總部大樓」自2014年即開始籌備都更計畫,是目前全台規模最大的地主自辦都更案,重建後樓地板面積預估約6.5萬坪,開發後總價值上看千億,規劃為前端二棟商辦大樓、後端一棟住宅大樓,最快預計2028年進駐。

安信建經總經理張峰榮表示,不論是老舊住宅或是商辦,重建後最大利基點之一,是可增加更多的容積及使用空間,尤其是台北市主要商圈辦公室,現階段市場仍是需求大於供給,上半年空置率維持在3%以下的低水位。

商用不動產投入重建,新大樓容積擴增,不僅可加入辦公室產品供給,若符合土地使用分區條件,商辦亦有機會改建為住宅類型,讓空間使用更具多元性。

舊商辦華麗轉身

另有房地產界人士分析,由台北學苑地上權案華麗轉身為中國人壽總部、松齡新村地上權案改建為玉山第二總部大樓,以及舊商辦的國際大樓改建為華固名鑄豪宅案、華塑大樓改為高級住宅的華固敦品等都更案來看,從傳統商辦大樓改為複合式商辦,或是豪宅,另也有從住宅案改為商辦大樓,都是迎合實施者的規劃外,至於轉身為豪宅案的每坪房價都衝高至接近200萬元。

此外,目前正在興建中的敦南金融大樓,為霖園蔡家蔡鎮宇名下的寶豐隆興業所有,以前更因誠品24小時書店聲名大噪,該舊大樓已拆除重建中,日後將翻身為辦公室、商場及多功能展演空間的複合式商辦。

但最讓人矚目的是台塑總部大樓的都更案,更新的樓地板面積高達六萬五千坪,除了兩棟商辦大樓可供該集團使用外,未來該棟住宅案的房價,是否會衝破200萬元?則為市場所期待。

此外,在政府大推「危老重建」政策後,張峰榮指出,都更案往往因流程耗時令人卻步,以台塑案為例,整體流程亦歷時近十年。另外,因商辦大樓屬於單一或少數產權人所持有,若一般企業法人想要快速重建,建議不妨「捨都更、走危老」,如蘇黎世產險大樓及全錄大樓就轉搭「危老」順風車。

張峰榮表示,由於都更需經過諸多計畫申請與審議等流程,程序較為冗長,流程平均需要5年以上,而危老重建依法規規定地方主管機關30日內須完成審核,通過後180日內即可申請建築執照,相較都更,危老重建模式更簡易快速,可省下繁複的行政程序、節省時間成本,也能拿到符合最高效益的容積獎勵。

而由敦化南北路十大都更案,大都以複合式商辦來形塑產品,信義全球資產公司另統計實價登錄交易資料,累計近五年台北市辦公室交易規模為771億元,平均每年都有逾150億元交易額,顯示辦公室產品實力堅強,市場穩健向上成長。

信義全球資產公司總經理林三智表示,敦化南路沿線是台北市區發展較早的商辦大道,好地段不只吸引自用需求買方,連壽險業也積極出手獵樓,中國人壽就以近32億元購入敦化南路二段上的潤泰金融大樓多個樓層。

林三智觀察,敦南商圈不少大樓屋齡達30年以上,近期陸續走上都更危老重建,包括以全台首間24小時營業的誠品書店聞名的敦南金融大樓,將改建為地上28層的商辦大樓,預計2026年完工,可望釋出1.2萬坪辦公室空間,重建價值上看260億元。

林三智指出,近年可看到不少企業在發展有成下,也積極透過危老與都更方式進行大樓重建,打造全新辦公環境,也可藉新總部大樓升級重塑品牌形象,或是藉此活化與創造不動產價值,使得台北市的頂級商辦大樓將愈來愈多。

除了敦化南北路未來將出現更多嶄新的複合式商辦大樓外,台北市最古老的林蔭大道的中山北路,以前更有「官道」之稱,在中山北路兩側分屬於中山區及大同區,除了沿途的飯店、商場外,巷弄中的房子屋齡也老了。

危老一條路 中山北路高達44案

信義房屋根據台北市建管處資料顯示,北市的中山北路周邊危老改建興盛,光是中山北路與巷內就有44處危老案申請及經過核准,土地面積高達一萬坪,近期又有一處老舊B辦核准危老改建,基地面積更超過千坪,預料改建後身價可望大幅增加(表二)。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,危老給予的高額容積獎勵,讓不少產權較為完整且位於精華區的老舊不動產得以順利改建,也成為台北市預售推案的主力,如中山北路上最著名的國賓飯店改建案,透過危老進行資產活化開發,目前實價上已經揭露13戶,總銷售金額超過30億元,成交單價則落在每坪180~218萬元。

曾敬德指出,中山區一直是危老的改建熱區,尤其中山北路與巷內內,根據建管處公布最新一筆危老核准案件,是中山北路二段與錦西街的老舊商辦,基地面積更達到1,142坪,並取得建築基地1.15倍之原建築容積+時程獎勵10%,以過去國賓飯店的重建經驗來看,開發成住宅後的效益可觀。

曾敬德表示,除了壽險與銀行的老舊商辦更新後,可能還會興建新的商辦大樓使用,以長期自用或收租為主,一般的老舊辦公大樓大多改建後,業主都會想要追求最大效益,整合者也會以開發住宅方式下去合建,加上這些老舊B辦通常位處精華路段,容積率高有機會打造成區域指標個案,出售時也能夠爭取到較好的房價水準。

商辦舊換新 建照大爆量

曾敬德另指出,國內辦公需求供不應求,加上指標大案紛紛在去年動工,根據內政部統計月報資料顯示,2022年辦公室的建照核發數量高達一四八萬坪,相當於2016~2018年三年的核發數量,也約當於十三棟台北101的開發量體,顯示開發商看好未來的商辦需求,但另一方面,未來這些量體陸續完工後,恐怕也會因一下子「供過於求」,而對市場租金造成考驗。

曾敬德表示,北市因為許多老舊辦公大樓參與危老改建,導致市場供給量縮減,加上景氣復甦與新企業的擴張需求,市場出現供不應求的狀況,連帶整體市場空置率大幅下降,而新的辦公大樓租金創高,更帶動整體商辦市場租金走揚,開發商也越來越重視商辦的開發興建效益。

統計顯示,去年全台的辦公、服務類核發建照面積為148萬坪,比起2016至2018年等三年總和還要高,顯示辦公室未來將出現大量供給,尤其是在去年十月一口氣就核發了53萬坪,應是北市站前商圈與八德路兩大辦公指標案順利取得建照有關。

若與區域來看,光台北市的辦公室建照核發面積,就比其他五都加總還要高,反映主要供給都集中在台北市內,信義全球資產公司指出,今年開始將陸續有新商辦登場,遠雄大巨蛋可望於今年試營運,將有逾一萬坪辦公面積釋出。

另外,坐落在信義計畫區的富邦信義A25總部也預計今年完工,目前已進入招商階段,市場也關注未來的租賃狀況。

曾敬德指出,市場普遍認為未來這些大量供給釋出後,勢必會改變北市的辦公生態,企業主有更多的產品可選擇,而市場究竟有多少胃納量,也會影響租金變化。

北市都更核定有五大熱區

鄉林不動產研究室另根據台北市政府都市更新處已核定都更案件統計資料顯示,從2003年七月至今年六月底的十年內,全市累計核定公辦及民辦都市更新案共885件,都更案件數前五名分別為大安、中山、中正、士林及北投,這五行政區的都更案量加總,超過台北市都更案件過半之數,且都更新案的預售價更是屢創新高。

鄉林不動產研究室認為,北市設房屋稅籍住宅平均屋齡達36.97年,老舊房屋具備極高的更新商機,看好換屋的高需求,開發商積極投入都更整合及合建行列。

依據北市都市更新處已核定都更案件資料更顯示,近十年內全區累計核定都市更新案件中,以大安區118件最多,其次為中山區110件、中正區85件、士林82件及北投73件,這五區的都更案量加起來佔全市52.9%(表三)。

而這五個行政區因具備精華地段優勢,挾品牌建商的加持更為吸睛,往往新案推出就會躍居區域指標個案,房價屢創新高。

據指出全台今年第一季的住宅買賣移轉案件平均屋齡27.79年,其中台北市第一季平均交易屋齡33.61年,而且有高達45%的交易標的是四十年以上的透天厝和公寓、華廈,屋齡偏高、人口密集加上土地價值高,因此成為「都更、合建」的重鎮。

內政部統計,截至今年六月底止,全台已核定公布實施的1,090件都更合建案,有609件位於台北市,佔近六成比重,其次是新北市200件、台中市112件。

鄉林建設看好都市更新帶來翻新熱潮,光是在雙北地區有二十個都更危老合土地正在進行整合。今年下半年將推出的中山區都更案,位於民權東路商圈燙金地段,鄰近花博新生公園,生活機能、交通相當優越,雖然還在籌備階段,但已經有不少區域內有意置產層峰人士爭相打聽具體規劃細節及行情,希望搶得一席之地。

鄉林不動產研究室認為,儘管平均地權條例新制七月實施、央行祭出新一波選擇性信用管制第二戶限貸,但政府調降房東的房屋稅並鬆綁換屋族貸款限制,都更案核准實施件數增加等情況下,預估下半年房市在剛性買盤支撐。

此外,國際經濟持續放緩及國內總統立委大選釋放更多利多內需建設政策等因素下,換屋族、長期置產客戶的購屋意願將大幅提升,尤其是交通與商圈成熟的核心蛋黃區,新案價格將獲得支撐。

( 本文由理財周刊提供原文網址見此 /第1200期 顏瓊真)

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