香港樓市有過什麼特別的故事嗎？特別的故事就沒有，唯獨是它好像從來沒有大跌過。以上是記者和一位本港長者的對話，但如果將視線拉到近百年的香港房地產發展史的維度來看，上述「有升無跌」的論斷顯然並不準確，香港房地產的發展，同樣經歷過多輪周期，見識過高峰低谷。
只要買過樓、炒過樓，就明香港係癲癲哋
香港擁有大半個世紀的地產發展史，在1950年代之前，香港的華人社會，普遍收入不高，而當時的一張地契即代表着一整棟樓、乃至一整個地段的買賣，即便在1947年，香港推出了「分層出售」（不同樓層的業主共佔地權）的賣樓創舉後，但在當時的華人社會認知中，買樓仍是有錢人才能碰的交易，大多數人只求有瓦遮頭，有租房的，有屈居寮屋、徙置區、板間房的，獨獨未敢奢望有一份屬於自己的物業。
從1950年代開始，香港出現了戰後的首次「移民潮」，香港人口數年間激增4倍（由原本只有50萬人，激增至220萬人），房屋短缺問題隨之出現。
需求有了，於是在1953年底至1954年的香港，出現了又一個創舉，這個創舉，在記者看來，無異於開啟了香港的「房地產元年」。不同於之前一手交錢、一手交貨（現房）的賣樓模式，當年，霍英東在香港油麻地公眾四方街建新樓時，首創動工前先交訂金、分期付款的售樓方式，因為港人將建房賣房看作：開花（付錢）結果（建成），這種售樓方式也被稱為：「賣樓花」。
而霍英東在當年引入的分期付款方法，則對香港樓市產生了更加深遠的影響，買家在買樓花時，可以用樓價的五成作為首期訂金，在交樓前分期付清餘下五成款項，為地產市場帶來翻天覆地的改變。隨後的故事，大家都耳熟能詳，即：首期（首付）比例不斷下降。
繳尾款的時間從1年半，延長至5年，又到7年，直至今日的30年。用一成首付即可擁有屬於自己的房子，至此，攢錢買樓成為多數香港人的畢生目標，樓價隨之搭上高速快車。
但截至八十年代中期，香港房地產也算漲跌互見（1981-1984，香港樓市從最高點到最低點，累計跌幅達到了29.5%），要說真正的「瘋癲」，還要將時間，拉到1990年代。
有港人回憶：「當時有人上午買樓，下午賣樓，不少人剛剛從地產公司買來樓花，轉手就交給地產代理放售。」香港業主會會長佘慶雲憶述，「黃埔花園開售首期只需數萬元，但驚見有師奶公屋租客竟手持一個裝有40萬元現金的買菜藤籃，全款買入單位。該屋苑最小的戶型在1997年，亦已升至200萬、300萬元，翻上3、4倍。」（香港01報道）
見微知著，一個公屋師奶尚且能通過買房將資產在10年翻4倍，那麼其他市民，又怎能不上演「我為樓狂」的故事？隨之而來的，則是港人攢錢買房的時間上限，在不斷被刷新。
偉大的計劃卻是噩夢的開始？
然而，香港樓市「有升無跌」的黃金神話，卻在1997年，戛然而止。在1997年10月7日，時任特首在其首份題為《共創香港新紀元》的施政報告中，公布了「建屋安民」三大目標：從1999年起，每年興建的公營和私營房屋單位不少於85,000個；務求10年內全港七成的家庭可以擁有自己的房；在2005年將輪候公屋的時間從6年縮短至3年。
然而，截至目前，不僅「7成家庭可以自置居所」，「公屋輪候縮短至3年」，這些在1997年的施政報告中提出的宏偉藍圖，今日仍然沒有實現。更讓人沒想到的是，「八萬五建屋計劃」甚至與1997年股災一道，成為不少香港人噩夢的開始。
1997年，出於對未來市場上可能出現的大量住宅單位的擔憂，香港樓市開始疲軟。屋漏偏逢連夜雨，「八萬五」政策剛剛宣佈3個月，國際炒家先後狙擊港元和香港股市，矛頭直指香港聯繫匯率制度，一場世紀級股災悄然上演。
對利率十分敏感的樓市即受牽連，炒家開始爭先恐後地撻訂，地產商大幅打折兜售新樓盤，香港樓價應聲下跌。加之2000年，科網股爆破；2003年沙士襲港，從1997到2003年這5年間，香港樓價急跌近7成，全港超過一半業主成為負資產。在1997年摸頂買入港島區豪宅的業主，直到2006年才得以脫身，至於摸頂買入偏遠地區中低價樓宇的業主，不少直至2013年後，賣出價仍比當年買入價低三到四成。
如果有人說，「負資產」是炒家應當承受的風險，那麼「剛需客」呢？比如，一對新婚夫婦在1997年買入一個500萬元的婚房，當中八成按揭，兩成（100萬）首付，到2003年，這件婚房只值150萬，但受金融風暴影響，丈夫失業，如若繼續供樓，要還銀行的錢至少是這間婚房當時市價的3倍及以上，如若斷供，夫妻兩掏空6個錢包拿出的首付款以及數年辛苦供的款項都付之東流不說，欠銀行的貸款，也並不會就此一筆勾銷。所以那5年，對大多數香港業主來說，都是最難熬的日子。
「孫九招」止跌，偏偏諷刺意味拉滿
在「八萬五」政策宣告「破產」後數年，另一項港府政策，卻順利落地，並一定程度上形塑出今日畸形的香港房市。
這項政策，即為2002年出台的「孫九招」（因負責推出政策的官員為當時的房屋及規劃地政局孫姓局長而得名）。為了重建投資者和市民對房地產市場的信心，「孫九招」透過減少香港土地供應和政府退出房地產市場等的方法，對當年的樓市起到了即時的刺激作用。據維基百科數據，2003年1月，樓宇買賣合約共有7,293份，數字較2002年12月上升19.3%，1月份的樓宇買賣合約總值為146億元，較12月上升13%。直至2011年2月，香港的整體住宅樓價，已經超越1997年的高位。
但「孫九招」卻導致香港新建成的公營及私營住宅數量大減，2010年當年香港僅建成19,800個住宅單位，較2001年10萬個住宅單位大減8成。
「孫九招」帶來的後患，同樣由政府補鑊
據港府資料，目前，港府一方面採取「供應主導」策略，以期長遠增加房屋土地供應；另一方面，在2010年開始，陸續出台包括額外印花稅、買家印花稅及新住宅印花稅在內的數項辣招，打擊短期炒賣活動。例如，在政府辣招之下，2012年起所有買家購入物業後如在六個月內轉售，便需繳交樓價20%的稅款，六個月至一年內為15%，一年到三年為10%。
不過可惜，儘管有辣招護航，但據差估署資料，從2003年——這一香港樓價的最低點開始算起，香港樓市還是迎來了近二十年的升浪（僅在2016、2020年有回落）。
在此情況下，港人自置居所比率在2019年下跌至20年來的最低點——49.8%（2022年該數字為51.5%）。其中，以35歲以下的年輕世代置業情況最為糟糕，從1997年的22.1%大幅收縮至2019年的7.6%。年輕人難上車、長者住籠屋的社會新聞開始霸佔頭版頭條，香港人地矛盾不斷加劇。
金像獎電影導演陳果說：「當山頂纜車退役、維港兩岸景色也換畫時，炒樓狂熱從未退潮。」一方面，是港人對樓價上漲的執念，一方面是港人對人地矛盾的怨念，在記者看來，香港的房地產行業，也好像一個香港社會的縮影，割裂又統一，畸形又健全。
（本文由香港《經濟導報》提供）