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銀行鑑價和開價差三成 貸款8成條約又怕被刁難?網曝還有「這兩招」

銀行鑑價和屋主開價落差大,讓購屋族準備頭期款變得好難。好房網News資料照
銀行鑑價和屋主開價落差大,讓購屋族準備頭期款變得好難。好房網News資料照

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儘管政府不斷祭出打炒房政策,房價依舊呈現走升態勢,在這種狀況下也讓銀行方鑑價和賣方開價的差距越加明顯,對於購屋族來說,想要買到心儀的房子,頭期款的準備上也就變得更加困難了。

一名網友在PTT上發文,表示自己近期看的房子,屋主開價和銀行鑑價的差距都在20%到30%之間,屋齡超過50年的老公寓,屋主開價每坪100萬元,但是銀行鑑價卻只有70出頭萬,並稱銀行的鑑價只是初估,所以才會比實際成交低很多,實際送件後配合買方資料都會高出許多。

這樣的狀況也讓原PO在後續的下斡判斷感到相當頭疼,因為必須得等到成交後才會有真正的鑑價,所以就會影響到手頭資金的準備,原本可以用8成的價格來評估自己可以買什麼房子,如果賤價浮動大,就得要超保守,自備款必須抓只能貸6-7成,也就更難買到自己理想的房子。

許多網友也直言「銀行估價其實跟真實行情常常有落差」、「銀行估都是用附近的實價登錄做參考,但是近兩年房價漲太多,鑑價會跟成交價落差很大」、「不用銀行鑑價當標準,那可能貸款成數不足。用銀行鑑價當標準,那你買不到」、「40年公寓銀行鑑價800,實際成交1130。銀行鑑價與實價差異太大時,這沒有多的自備款真的不行」。

不過即使鑑價跟不上屋主的開價,想要成功買到房子除了更多的自備款外,其實還有其他的方式,其中一個就是目前常見的附加條款,「斡旋書寫貸款未達成交價的8成(雙方合意)則解約,然後按照自身條件出價」,不過網友也提醒部分屋主可能看到這個條款後,會降低賣屋意願。

除此之外,有人提到可以靠「房貸壽險」,表示「通常加買房屋壽險可貸金額就拉上去了」,最後,這種開價和鑑價落差較大的狀況只會出現在中古屋,因此也有人建議「你會怕可以考慮買預售屋或新成屋,建商保證貸八成就是八成不會有問題!老公寓真的蠻多拿大量自備的」,也分享自家過去出售老公寓的經驗,不只價格比鑑價來的高出許多外,也完全沒有裝潢,因此買家「含最簡單的整理裝潢,都等於要自備五成以上了吧」。

為什麼房子的賣家都不喜歡貸款8成的附加條款呢?因為對購屋者來說雖然是保障,但是賣家可能辛苦談了價格後,最後卻是做白工,還得重新再找買家,對此,東龍不動產專任委託部經理陳泰源曾提出2個相對應的條件,讓雙方都覺得公平,第一是在買家回覆貸款確定沒問題之前的這段期間,賣方仍可以賣房子、房仲依舊可以帶看,一旦有人出價比買家還高,賣家也可無條件解約;第二則是如果貸款不到8成的原因是出在房子,則無條件解約,問題出在買家的財力證明不足,則還是得以違約論處。

文/授權載自  好房網

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