過去幾年房地產景氣火熱,然而近期在政府一連串房市健全政策下,房市派對結束,買盤也逐步回歸理性需求,購屋人在買房決策上,也回歸到實質基本。不過無論景氣好壞,購屋人買房時多半裹足不前,尤其景氣不好時,擔心未來房價會更便宜,看到各種建案促銷手法,更是眼花撩亂,關鍵就在於無法掌握未來價值,也因此跟著重大建設腳步走,成為民眾購屋時的一大依據。
然而公共建設無論是產業、交通或是整體開發計畫,都將牽引著商業、人口型態改變,就業機會、區域便利性以及城市景觀塑造都將有大幅的轉變,不僅是購屋族,其實建設甫有風聲時,就有不少大型開發商為搶占市場版圖與儲備推案土地,跟隨政府腳步進行搶地大戰。
雙北以軌道交通為最大賣點
盤點全台七大都會區重大建設,北台灣仍以軌道交通為最大建設賣點,像是環狀線北環段、南環段以及桃園捷運綠線、機場捷運等,其中,環狀線南北環線全長20.7公里,共18座車站,新北市境內8.2公里,包括北環線6座車站、南環線1座車站,過去招標之路一直不順利,但近期陸續傳出好消息。
南環段CF670A區段標(Y1、Y1A站)歷經流標四次,終於在今年六月中旬辦動土儀式,包含政大站、動物園站與兩條隧道,預計8年後完工,台北市長蔣萬安指出,未來全線通車後自政大前往公館車程從35分鐘縮短為19分鐘、動物園到新北板橋也只需30分鐘。而受南環段議題加持,過去表現平穩的文山區,近期房價也出現補漲,目前成屋行情約每坪53.4萬元,預售案開價75萬至90萬元。
至於北環段近期也有好消息,新北市近年大力推動溪北地區發展,過去橫跨新莊、五股與蘆洲區的捷運環狀線北環段CF680A標經流標5次,6月正式決標,估9月開工,而北環段在新北境內三個區段標都已決標,全線估8年後完工,受惠最多的區域應是三重區、蘆洲區,不僅位於新北第一環、第二環,且平均房價仍在四字頭親民水位,加上既有的捷運、生活機能,預估未來跳漲空間不小,尤其三重地區目前還有第二行政中心正在進行中,將讓城市風貌翻轉。
捷運綠線串連北桃園交通
此外,桃園捷運綠線為桃園市政府自行發包興建的第一條捷運,將串連北桃園交通,不過受限於疫情、工程變更,預估高架段通車要延到2026年、地下段延到2030年,目前全線涵蓋G01至G04站的八德區均價每坪約23.5萬元,區內的八德擴大重劃區仍有不少推案,目前正值施工黑暗期,不過有了過去捷運帶動房價上漲之前例,區域新案紛紛站上三字頭,少數品牌建商如三本建設之「三本皇琚」開出40萬元單價,為區內新高。
不過,房市專家也表示,最常被提及的建設題材就屬捷運,但往往捷運開發從動工開始到完工,根據路線長短、捷開基地條件不同,建築期長達五年以上的不在少數,且在動工前還有可行性研究、綜規計畫等先行研究。除了事前評估規畫,再來還有營造發包,因此一條捷運從無到有,至少要10年以上才可能實現,但建商可能在最初期討論當中,就已經大張旗鼓廣告宣傳,建議首購族在看捷運建設時,還是以官方公布已動工進度為準,然後評估自己通勤的習慣是否能度過尚無捷運的生活。
台一線替代道路舒緩新竹南北向車潮
新竹縣十大交通建設之一的台一線替代道路,第一期工程獲中央核定補助28.45億元,在完成基本設計及鑽探等作業後,預計6月完成工程發包,預計以二年半工期完工後,就能紓解新竹縣、市南北向的車潮,其中位於起始段的新豐鄉受益頗多,未來將可快速銜接新竹市,目前成屋均價約18.9萬元,相較於鄰近的竹北市均價近四字頭、新推案價格又僅1/2,吸引不少外溢買盤。
至於產業園區向來影響新竹縣市房市最深,目前竹北市的AI產業園區已經整地完成,也將有普生、緯創資通、智邦科技及義隆電子進駐,預計2024年陸續啟用營運,園區完工後也引進約4000名就業人口,年產值超過千億,在人口紅利帶動下,未來房產價值性更高。
中部利多重押水湳經貿園區
至於中部第一大都會區台中市,近年重大建設集中於水湳經貿園區,包含中央公園、綠美圖、國際會展中心、水湳轉運中心、中台灣電影中心等,雖然多在興建當中,但是各大開發商已經進駐推案,之前更創下台中市第一筆百萬單價紀錄,另有數筆七至九字頭的交易紀錄帶動區域房價竄升,目前周邊成屋市場多集中在水湳舊市區,均價約27萬元上下。
至於近期台中市最重磅的訊息則是中科園區西南向聯外道路「特五號」正式通車,該道路系統可由中科園區直通向上路與國道3號,可縮短銜接國道1號、3號與74號快速道路車程,有效串連西屯及海線生活圈,鄰近的沙鹿、龍井、大肚房市不但受惠交通便利性,更接收到中科族群外溢效應,台中市建築經營協會市場資訊主委白洪章指出,交通建設對區域房市連動關係甚為緊密,以特五號道路為例,直接帶動向上路的沙鹿、龍井、大肚區等房價相對低水位的區域,同時也將中科聚落向南、向西延伸。
全球居不動產情報室總監陳炳辰表示,鑑於開發商跟著重大建設走,特五號通車對區域房市是一大助力;不僅如此,光田綜合醫院向上院區也將於明年中開始營運,屆時也將引入就業人口為區域帶來商業效益,未來捷運藍線也預計在台鐵沙鹿站與台鐵銜接形成雙鐵共構,在利多加持下,不僅深耕在地的品牌建商受惠,也吸引品牌建商如寶輝、龍寶、磐鈺等西移推案。
北外環道路形成台南新運輸走廊
至於南部兩大都會區,其中台南市近年都市快速發展,台南市中心往返台南科學園區之幹道擁塞,為了鏈結生活圈,被視為近期最重要的建設──北外環道路,形成南科園區、永康工業區、創意園區、台南核心區、台南科工區之新運輸走廊,不僅有效紓解南科、永康交流道、大灣交流道,全線完工後從安平到南科只要約15分鐘。
而過去被視為蛋白區的新市地區,除了為南科所在地,加上有大量科技菁英進駐,不少開發商看準潛力進軍,像是海悅團隊大動作獵地,近期陸續推出「世界南科」系列建案,儘管區域成屋均價仍約二字頭低檔水平,但是新案價格已陸續突破四字頭,未來房市前景相當可期。
高雄亞洲新灣區被市政府打造成科技廊道,範圍橫跨前鎮區、苓雅區、鹽埕區、鼓山區,區內公共建設眾多,除了今年高雄輕軌即將完工,日前行政院也核定亞灣2.0推動計畫,要建立更完整的產業生態系統,將原本5年投入107億元擴增為7年170億元,整體計畫將吸引550億元投資、帶動2200億元產值,創造4200個就業機會,目前新灣區所在的前鎮區平均房價約21.1萬元,相較於其他都會區,正處於低基期,對於自住買盤而言相對安全。
馨傳不動產執行長何世昌也提醒近期想要購屋的民眾,若擔憂房價修正,跟著重大建設的區域,房價相對有撐,另外,可篩選提供低自備優惠方案的建案,以降低高昂的購屋門檻。