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都更危老難動?成本、附加風險高!他揭硬開工「只有2下場」

胡偉良說,都更危老案在大環境不佳之下,若建商硬是開工下去,只會出現2下場,「爛尾樓」以及建商為了節省成本而「偷工減料」。圖/好房網News記者林和謙/攝
胡偉良說,都更危老案在大環境不佳之下,若建商硬是開工下去,只會出現2下場,「爛尾樓」以及建商為了節省成本而「偷工減料」。圖/好房網News記者林和謙/攝

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現今大環境不佳、原物料成本上升,以及政府房市政策抑制、央行限縮不動產貸款金流等,諸多不利因素影響,建商為了降低營造成本漲導致獲利遭侵蝕的衝擊,去年下半年至今(2023)年多數建商未再大舉購地,獵地的腳步更為保守,不僅新推案受限,都更危老也受衝擊。熟悉業界第一線現況,都更專家、品嘉建設董事長胡偉良指出,營建成本大漲加上缺工,都阻礙都更及危老的進行,觀察台北市近三年危老核准件數呈現下滑,就可看出很多案子確實難推,建商也不敢做,若硬要開工「只會出現2個下場」。

近3、4年因為疫情關係,通膨情況嚴重、原物料價格大漲,連帶讓都更危老案也受衝擊,建商、實施者不太敢開工,業者怕成本持續高漲而吃掉利潤。胡偉良表示,以台北市來說,我們實際接觸就確實有都更危老案件卡在那,原本3、4年前地主與建商都已談好分配條件,但隨著成本升高,台北市RC大樓從幾年前1坪營造成本約18萬元,現在飆升至30萬元,當初雙方談定的條件根本走不下去。

胡偉良表示,因為上述原因,台北市不少都更危老案就卡在那無法動,這問題真的難解,只有地主、建商再坐下來好好談,雙方願意重新協商,願意各讓一步、取得各自想要的條件,才有機會繼續往前。

胡偉良說,都更危老案在成本大漲、缺工環境下,如果建商硬是開工下去,只會出現兩個下場,第一,蓋不下去湧現「爛尾樓」,第二,建商為了節省成本「偷工減料」,導致興建品質不良、瑕疵勢必多,未來同樣會衍生很多糾紛。

胡偉良指出,不僅整體營造成本上升,因為「基泰大直」事件,會產生後續連帶效應,未來新建案、重建案的「鄰損成本」勢必會提高,而建商為了避免鄰損引發爭議,針對地下室深開挖工程、地質改善工程等會更謹慎,將付出更多成本,這些都是附加的成本與風險,都會對更更危老的推動產生阻力。

胡偉良表示,觀察近三年台北市危老案核准件數變化,會發現件數是逐年下降,從200件到150件左右、再到今年8月底不到100件,就可看出大環境不佳導致量能受挫。他認為,臺北市政府應趕快調高都更建物工程的造價單價標準,包括桃園、新北、台中都已調升,就台北市還沒調,這對於都更案的推動會有不好的影響,都更案涉及共同負擔、權利變換,建商利潤若太低,根本不會想做都更。

文章來源:授權載自好房網

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