目前房市處於量縮價平階段,但因物件普遍待售、銷售期拉長,加上追價買盤已不再,有些屋主默默調整開價、微幅讓利,也有的是堅守價格,以拖待變,由於銷售期拉長,物件本身條件優劣,在比較之下,就容易被突顯出來,民眾也盡量要避開這種容易淪為「滯銷宅」的房子。
第一、室內格局差:暗房、格局動線不佳
這些年許多建商規劃出所謂「進浴室要經過廚房」,或是為了隔出「小三房」,其中一個房間變成是暗房,但房市交易量放大、房價快速上漲階段,還是有人買單,但若到了二手市場,若沒透過裝潢消弭格局缺點,買方普遍接受度不高,就會影響轉手性甚至價格。
第二、車位不優:樓層太深或機械車位
有些格局不錯的房子,如果有綁法定車位,但偏偏法定車位的位置不佳或太深,也會影響買方購置意願,等於車位變成拖油瓶。也有些社區是機械車位或塔式車位,由於非坡道平面車位頻傳意外或故障,有些買方「非坡平不買」,也會影響房屋本身銷售。
第三、社區管理鬆散,或賣壓大、多殺多社區
從早期「高大深遠」建案來看,有些大型社區後來管理維護鬆散,甚至賣壓大出現法拍屋後,整體品質下降,而賣壓大的社區,也容易陷入多殺多的惡性循環。以林口的一個大型知名賠售社區來看,也是耗費10年,且碰到這三年房價大漲,才把價量穩住,消化掉價格殺盤與沈重賣壓。
第四、房子面向嫌惡設施或容易有噪音
有些本身就具備缺點的物件,也容易變成滯銷宅,例如容易有雜音的車道上方戶,低樓層的露臺戶「怕接到不該接的東西」,低樓層面宮廟或附近容易有噪音。當然也有些隱形因素得留意,例如低樓層水管容易堵塞,電梯配置的位置,可能產生噪音等。
第五、有違建問題
購置頂樓加蓋或是1樓有加蓋、外推等違建,即便是既存違建,但由於現在民眾檢舉頻繁,若被特定人士盯上,可能買入後一直被檢舉違建,或是買入後,一旦整修就變成新違建,結果就是被拆的命運,不僅轉手價格難支撐,買方聽聞曾被拆,也會削弱出價意願。
消基會董事暨房委會委員張欣民認為,上述5種滯銷宅,如果是物件本身就有瑕疵,例如格局動線不佳、裝潢無法消弭缺點,又遇到景氣環境變弱時,銷售期就會拉長,可能要透過適度讓價,才能在預期時間內賣掉。