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少子化會壓低房價嗎?

●在少子化的背景下,許多人認為台灣房市將面臨遞減的房屋需求,而使長期房價下跌。圖/本報資料照片
●在少子化的背景下,許多人認為台灣房市將面臨遞減的房屋需求,而使長期房價下跌。圖/本報資料照片

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文/紀鈞哲■中央研究院經濟研究所助研究員

根據美國中央情報局(CIA)統計,台灣已是全世界227個經濟體中生育率最低者,平均每位女性生育1.08名子女。在少子化的背景下,許多人認為台灣房市將面臨遞減的房屋需求,而使長期房價下跌。然而,另有一派主張認為小家庭結構與偏好的轉型,一定程度提升了戶數及新屋需求,且工作人口對都市區位的依賴也恐使都市地區房價不跌反升,拉高相對於非核心區域之房價差距。此房價極化的現象,可由台灣2010年後各縣市房屋實價資料以及內政部扶養比(指0至14歲兒童及65歲以上人口除上15至64歲人口之比)資料得證。

■少子化與房價相互影響

在考量房價之時間及各地走勢後,若其他因素不變,筆者推估,一地扶養比每上升1%,將使得該地房價下降3%。此現象亦可見於日本及美國。故因房價兩極化及家庭結構轉變,少子化恐無法造成平均房價顯著下降。另有學術文獻引用22個已開發國家數據,顯示相較於正常人口結構下房價每年上升0.3%,老化之人口結構僅使每年全國之平均房價下降0.8%。

少子化與房價的關聯不僅於此。除了少子化會影響房價外,房價亦會影響少子化。相關文獻以美國資料為例,發現當房價上漲10%時,無自用住宅者生育率將下降1%,而有自用住宅者生育率上升4.5%。由於傾向生育之年輕族群往往多半為無自用住宅者,故前者效果會較後者明顯,且於近年影響更甚。若比較財政部統計之持有房屋人口佔比,2006年31至40歲國民之自有住宅比為31%,而 2014年該比例降至23%。21至30歲國民自有住宅比亦由9.3%降至6.8%。此現象與英、法、西班牙等主要國家自2000年以來之趨勢類似。

更值得注意的是,房價上漲區域,往往具備就業機會及教育資源等年輕族群更需要之區位條件,使房價上漲壓抑生育率之現象更為明顯。因此,若考量此房價導致少子化之機制,少子化恐較現行趨勢推估更為快速。

■社會住宅有助緩解房價極化

簡言之,倘若房價上升,促使人口結構少子化,使得城鄉提供的發展機會更加極化,恐使都市及其周邊房價進一步較郊區上升,使都市中年輕族群生育意願更顯低落,造成房價極化及少子化的負面循環。

目前我國興辦社會住宅,資格優先給予育有未成年子女三人以上家戶之辦法,確是提供育兒誘因及緩解房價極化的解方。目前已有文獻以美國的Low-Income Housing Tax Credit政策探討類似議題,該政策給予建商在保證出租一定戶數予中低收入者的情況之下給予租稅補貼,此乃鼓勵建商興建可負擔住宅的方式之一。

研究指出,若於高所得區域興建此類住宅能壓低該地房價。相較於上述根據建物興建地區(place-based)實行之政策,若改為直接針對育兒提供租屋、購屋或放貸等相關補助,恐易推升核心區域之房屋需求,導致房價進一步上漲而消減政策補助的作用,故此類政策應審慎評估再推行。

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