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政策與房市,互釋正反訊號

房市近兩年來實際運作,傳達政策成效未竟全功的意涵,因為迄今只有量縮,價格依然挺立。圖/本報資料照片
房市近兩年來實際運作,傳達政策成效未竟全功的意涵,因為迄今只有量縮,價格依然挺立。圖/本報資料照片

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政府連續祭出限購令、土建融降低並限期開發、兩稅合一、以及囤房稅等打房政府,對價格飆漲的房市,釋出過熱的訊號。相對地,房市近兩年來的實際運作,也對政策釋出訊號,傳達政策成效未竟全功的意涵,因為迄今只有量縮,價格依然挺立。

從金融角度來看,當景氣過熱、或是通膨高漲時,央行通常會採取標售國債,收回部分市場資金,釋出需要降溫的第一個訊號,一旦無效,則會採取調升貼現利率的第二個手段,並進入持續調漲、觀察的階段,如果仍然無功而返,我國的最強手段存款準備率,才會壓軸登場。

如就政策訊號與房市目前的表現來看,顯然只到了調控、觀察的循環期,因為政策關心的焦點是房價過高,導致年青人,甚至一般家庭已達難以購屋的境地。

眾所周知,房地產是火車頭產業,產業鏈涉及數十種行業的存活,如同國立屏東大學不動產經營學系教授楊宗憲所說的,政府當然知道房地產的重要性,不會想要打死它,打房的最終目的,只是要降溫,以今年房市冷卻之際,政策推出新青安貸款,就是一例。

至於政策對量價訊號的部分,從全國買賣移轉棟數去年只有31.8萬棟的三年來新低,今年估計也大概介於28萬到30萬間的低點,的確達到「量減」的政策效果,但針對買不起房的高房價問題,政策似乎是失敗的,因為即使是二房或小三房,市區總價都已逾千萬元了。

如以20年貸款總額1,000萬元、年息2.4%試算,每月本息攤還金額需要52,504元,如拉長至30年,也要38,994元,即使新青安可延長至40年,每月也得攤本息32,428元,以目前青年月收入3萬到5萬元間推估,光是房貸的繳納,早已超越理財專家建議的所得三分之一作為房貸金額,甚至吃掉所有月收入,那來可支配所得用以消費或儲蓄,難怪青年不敢結婚生子。

只是房價居高不下,原因很多,包括土地成本高、人力成本高、物料缺,價也漲,如果建商沒能調降既有的投資報酬率,房價恐怕是下不來的。因此,有一個問題就需要重新思考了,那就是,抑制房價是不是用錯政策了?是否要多管齊下,針對土地和材料等建物成本著手,或是鼓勵更多的地上權住宅,同時,政策敦促金融機構對地上權住宅的貸款成數,比照一般所有權住宅?甚至師法李登輝總統時代,由台糖提供土地,興建低價的合宜宅,提高房屋供給量?

畢竟,現行創造供給量的所謂社會住宅,只是過度性質,不能達到住者有其屋的長久目標。

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