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房屋稅稅基其實不低

房屋稅稅基其實不低。圖/報社資料
房屋稅稅基其實不低。圖/報社資料

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主張課徵囤房稅的理由之一,是因為房屋稅持有成本太低,而持有成本低是因為稅基偏離實際造價,故藉提高囤房稅率方式,提高持有成本。

姑不論囤房稅用「戶數」而非「價值」訂定差別稅率已違反財產稅應按「應有收益」課徵原理,單就稅基是否真的偏低,確實值得檢討。實務上最常被指摘的就是「房屋稅構造單價連實際造價ㄧ半都不到」,以台北巿112年調漲為例,不動產評價委員會稱其調整後之構造單價已至合理造價之 40%,故課稅用的構造單價確實不及合理造價。但是房屋稅條例在稅基的設計上,除了構造單價外,還要乘上「路段率」。亦即房屋稅的稅基是:「構造單價x路段率」,其中路段率隨面臨道路不同,可從100%至400%,即使課稅用的構造單價是合理造價的40%,只要路段率超過250%,房屋稅就已經用接近甚至高於實際造價的稅基課徵,在此情形下,稅基焉能稱低。以台北市大同區南京西路為例,其路段率為290%, 構造單價乘上路段率作為稅基,45坪的房子採財政部草案4.8%稅率課徵,一年要繳30萬元的房屋稅,如果真的賣不出去,要讓人民或產業如何自處?

又,舊屋存量遠高於新屋供給,所以地方政府在調整稅基時,為了擔心造成龐大民怨,採取「調新不調舊」,平均下來,造成即使囤房稅率調高,每戶增加稅額才數千元的假象。 以台北市為例,103年7月1日前領得使用執照的舊屋,課稅構造單價近30年不動,但之後領得使用執照的新屋調升2.6倍,112年7月1日又再調漲1.1倍,故112年7月1日以後的新屋與103年7月1日前相較,新舊房屋在稅基上就差了快3倍(2.6x1.1=2.86倍),形成住新屋的民眾負擔甚重,但因戶量上占比少,與數量龐大舊屋一起平均計算,致囤房稅率調升之評估,未能顯現對新屋的嚴重影響。

由於財產稅是對於財產的應有收益課稅,而當財產有實際收益時,仍應課徵所得稅,因此,財產的整體稅捐負擔,應有其最高額限制,德國聯邦憲法法院即提出「租金半數原則」作為房屋課徵持有稅的界限,但是我國沒有此限制,亦即房屋稅的課徵,並沒有一個上限。如前所述,新屋稅基已高,在地方繼續調漲稅基,中央如果再以囤房理由鉅幅調高稅率,一路踩油門式的大漲房屋稅下,對於生產、居住及營生的安定性影響太大,必將造成稅災。

文/于俊明(中華民國不動產開發公會全聯會秘書長)

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