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房市交易黯淡 建商縮手、剛性需求撐盤

去年房市「上熱下冷」,今年則是「上冷下溫」。圖/本報資料照片
去年房市「上熱下冷」,今年則是「上冷下溫」。圖/本報資料照片

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從今年初開始,政府加大打炒房力度,「平均地權條例」、「信用管制」、「房地合一稅2.0」,還有近期被吵翻天的「囤房稅2.0」版,房市黑天鵝滿天飛,雖然有新青安房貸及房貸補貼等優惠政策讓自住客入場,但房市交易明顯不復前幾年榮景,今年全年的交易量只能挑戰30萬棟;但詭譎的是,即使交易失溫,房價向下修正的力道也不大。總體而言,今年房市呈現出「量縮緩跌」的現象。

全國買賣移轉棟數 全年挑戰30萬棟

2022年底房市觀望氣氛濃厚,今年初房市交易動能持續低迷,1月的全國買賣移轉棟數大崩盤,年減超過45%,第一季的買賣移轉棟數只有64,291棟,是自2019年來單季最低量,而前四月買賣移轉為8.48萬棟年減25%,為六年來最低,年減幅也是史上第四高;不過,至4月之後,全國移轉棟數減幅逐漸縮窄,到今年9月已經轉為年增16%。

缺工緩解、交屋潮支撐、政府打炒房政策衝擊淡化,加上新青安房貸政策帶動剛性購屋需求穩定,帶動第三季六都買賣移轉棟數創下五季以來新高。房產專家分析,去年房市「上熱下冷」,今年則是「上冷下溫」。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示,去年下半年房市的市況低迷,今年7至9月利空出盡,整體市場呈現自用當道,移轉棟數已經連續三個月年增率翻正,對比過去景氣熱絡時交易量動輒30萬棟以上,目前房市表現不強也不弱,全年有機會超過29萬棟。

戴德梁行董事總經理顏炳立也表示,今年房價漲勢放緩,但拋售壓力未到,價格跌幅不大,預估今年第四季還是「跌、緩跌、量縮」的格局,全年買賣移轉棟數,則將落在27萬棟到28萬棟間。

建商縮手 前三季住宅建照大減18%

今年前三季住宅建照核發宅數共109,507件,年減18.1%,終止連六升,回落近四年低點,顯示房市低迷建商推案縮手。另外,住宅使照核發宅數84,414件,創15年新高,代表大批交屋潮即將來臨。

內政部10月31日公布最新建築相關統計,今年前三季建照量大減,六都中,新北市受惠預售大案挹注,累計前九月的建照量已超車常勝軍台中市,以22,137件居冠、台中19,042居次,台南7,210件居六都之末。

今年第三季住宅開工宅數30,891件,則為近十季最低。專家分析,請領建照後須於六個月內申報開工,可展延三個月,開工件數通常反映的是前六至九個月的建照申請量,代表開發商在年初就已縮手、減少推案。

業者坦言,原物料、工料上漲,開發商必須找到營造廠才能申報開工,若出現營造廠報價不符預期或沒有合適廠商的情況,可能寧願讓建照作廢、暫緩原訂開工計畫,適當時機再重啟流程。

至於使照部分,今年前三季住宅使照核發宅數84,414件,年增5.5%,已連五年成長,創15年新高,直逼2008年的84,971件數高點。六都中以台中市15,181件居冠、其次桃園、新北,台北市居末。

專家指出,「建照」數量減少,反映開發商對市場前景不如先前樂觀,請領建照後才能報開工,因此開工件數與建照同步呈量縮;「使照」呈現的是過去三~四年的房市狀況。

土建融年增率 一路衰退

央行已公布前九月的土建融數據,8月份建築貸款(土建融)餘額3兆2,264億元,月增128.82億元,年增率卻續降至7.38%,創2019年1月以來逾四年半最低;而9月份建築貸款餘額3兆2,234億元,年增率再跌至6.86%,顯示建商預期房市偏冷,不敢開工。

由於政府打炒房政策衝擊,建商投資規畫也較過往保守,加上政策上的升息,以及缺工、建材價格高漲等成本考量,種種因素都使建商投資趨審慎。

公股銀行也偏向嚴選土建融案件並拉高利率。公股銀主管分析,配合央行推動「健全房地產市場方案」及增加資本使用效率,除都更危老案件外,土建融利率多在2.8%~3.2%以上,較去年底的2.5%~2.6%,又拉高一點,且會視借款人貢獻情形及擔保品條件,採取差異化訂價。

據公股銀行統計,前三季土建融新承作案量皆有衰退,衰退幅度最高逾2成,預估第四季仍將較去年同期衰退。

台灣銀行指出,無論9月單月或前九月,土建融新承作金額與案量年增率均呈小幅衰退;合庫銀9月單月土建融新承作金額,比去年同期衰退達51.43%,前九月年減2.65%;土銀前九月大額土建融新承作案量年減13.53%,9月單月則年減2%;兆豐銀前九月土建融新增案量比去年同期減少20件,年減24.69%。但土銀與兆豐銀前三季土建融新承作金額,仍小幅年增,凸顯營建成本高漲效應。

公股銀強調,第四季到明年初,建商面對缺工等,營建成本掌控難度高,及央行並未終結升息循環、打炒房尚未鬆綁等壓力,加上房市盤整,買方觀望態度,成交量能下滑,致建商趨於保守。

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