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莊志成|愈買愈小! 六都預售小宅化明顯

過去「小宅化」現象多出現在房價高昂的大台北地區,但隨著近幾年來全台房價的明顯高漲,已是六都房市的共同趨勢了。圖/FREEPIK
過去「小宅化」現象多出現在房價高昂的大台北地區,但隨著近幾年來全台房價的明顯高漲,已是六都房市的共同趨勢了。圖/FREEPIK

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過去「小宅化」現象多出現在房價高昂的大台北地區,但隨著近幾年來全台房價的明顯高漲,已是六都房市的共同趨勢了。造成「小宅化」現象的原因很多,然而最主要的原因還是由於房屋價格迅速攀升、但是民眾的薪資收入水準未明顯提升的雙重原因所造成。

根據永慶房產集團的成交數據,光是2019年2023年的五年間,除雙北房價漲幅約在2成左右,相對平緩之外,七大都會區中的桃園、新竹、台中、台南、高雄的房價都有5成上下的漲幅,新竹房價漲幅更是到了驚人的70%以上。此外,營建成本也不斷攀升。根據主計處資料,2022年的平均營造工程物價指數為107.36,相比十年前的2013年的84.44,十年增幅高達27.1%。顯示營建成本水漲船高,讓房價難有下修空間。

但是在這段期間,民眾的薪水卻沒有因此跟著成長。主計處公布的2022年受僱員工薪資調查顯示,每人每月經常性薪資為44,417元,相較十年前2013年的37,716元,成長17.7%。相較於建築成本27.1%的高漲、以及房價動輒2成以上的漲幅,17.7%的薪資漲幅明顯「杯水車薪」。

房價、營建成本的猛烈走勢與薪資成長之間的差距越拉越大,也表現在房價所得比的擴大上。根據內政部不動產資訊平台的房價負擔能力指標數據,2014年第二季全國房價所得比為8.34倍,到了十年後的2023年第二季,全國房價所得比增至9.82倍,上升17.7%,顯見依照目前民眾的收入水準,想要負擔高額的房價是越來越難。

面對民眾的薪資成長難以趕上房價上漲,建商只好縮減新推案的房屋坪數,好把房屋總價控制在民眾能夠負荷的區間內,也就是所謂的「小宅化」現象。觀察最近幾年六都預售屋的單價和坪數變化,就能觀察到「小宅化」的趨勢。

最近五年,六都的預售屋平均單價高漲,雙北以南更是全面起飛。台北漲33%、新北漲27.4%,桃園漲54.5%、台中漲79.9%,高雄漲53.9%,台南漲幅最為驚人,飆上99%,單價成長將近1倍。

相較之下,近五年的預售屋平均坪數,就呈現下降趨勢。在六都中,除了桃園和台中預售屋平均坪數微幅增加1.2%,大致與五年前維持相同水準之外,其餘四都全面下降。台北減少2.6坪、減幅5.8%;新北減少3.9坪、減幅9.7%;高雄減少0.8坪、減幅2.3%。單價漲幅最高的台南,坪數減少最明顯,平均坪數減少6.3坪,減幅13.9%。

永慶房產集團也曾比較過六都和全台預售屋交易格局比例變化,發現在短短三年間,2房格局的占比已經超越3房格局,成為當今預售屋市場的主流房型。2021年,除高雄之外,其餘五都的預售屋均以3房格局占比最高。台北、桃園、台中、台南3房預售屋格局占比介在42.5%至48.3%,新北更是高達50.1%。但是到了2023年,台北、新北、台南和高雄,2房格局的預售屋交易占比已超越3房,桃園和台中2房和3房格局的佔比差距也只在5個百分點以內。顯見預售屋的主流格局,已經從3房縮小到2房了。

當然,造成小宅化原因眾多,也包括家庭組成結構改變、少子化、難以取得大面積住宅土地等等,但是倘若營建成本不斷攀升、房價上漲趨勢不變,而民眾的實質收入未明顯提升,未來房屋坪數縮小的「小宅化」現象,恐怕將持續下去。

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