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陸炤廷理事長:高雄房市明年量價持穩上升 台南個案表現

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高雄市不動產開發公會理事長陸炤廷4日說,明年總統大選結束,預期新政府對經濟發展,將會加大力道,對炒房管控措施,也會比較友善,加上新青安成家購屋優惠貸款的補貼政策加持,拉升自住剛需,因此,高雄明年的房市將是「持穩上升的狀態」,同時也是華友聯董事長的陸炤廷,基於同步在高雄和台南推案的經驗認為,明年大選之後,台南房市觀望氛圍將逐漸轉淡,房市可望平穩發展,並將持續呈現個案表現。

陸炤廷4日表示,高雄今年整體的預售供給與總銷量縮,主因是建商開始調控整體供需,加上新法平均地權條例修正,今年7月1日上路,預售屋禁止轉售,當投資客退場後,僅剩自住需求客層,整體房市供給因而減少。

加上發包成本不斷上漲,有些個案採先開工,而不預售方式,避免利潤損失的情況,因此,就整體推案趨勢而言,因台積電效應,讓台積電廠區所在的核心,包括楠梓及周邊如岡山橋頭房市看好,建商因對後市看好,加上土地價格也未回跌,不急於推案,使得推案量減少,他認為,如此一來,房屋價格反而較為穩定,沒有投機客的炒作,對房地產市場長期發展而言,反而更為健康。

陸炤廷指出,高雄2023年申報開工總銷金額的減少,對開發商而言,除了可減少市場供給的增加外,也因為開工的總量減少,工地的缺工,也不會繼續惡化,工期也比較正常,建設公司剛好可利用此時,調整公司未來的經營策略,加強工程品質控制及公司資金的運作,2024年房地產市場景氣回升時,更有充分的準備,迎接市場的紅利。

他預期,明年總統大選結束之後,新政府對經濟發展,應會加大力道,對炒房管控措施,也會比較友善,雖然建材成本已有下降,但,缺工的情形並沒有改善,業者的成本壓力,還是存在,因此,在新青安成家購屋優惠貸款的補貼政策加持之下,將持續挹注首購自住型的剛性需求,明年高雄的房市不管在「成交量、或成交價」,應該皆處於「持穩上升」狀態。

陸炤廷表示,2020年起,營造業者大舉申請包括建照、新屋開工、使用執照等,至央行2022年開始升息後,「超額供給」的狀況即湧現,也就是說,建商手上其實仍有許多餘屋,是在營建成本高的時候就蓋好。

但,遇到央行升息、打炒房政策等情況,賣方已支出高成本,不願意砍價、甚至賠本賣房,寧願先保留在手上,或採先建後售的方式,2024年選舉完後,預售案及成屋案將陸續推出,預估「2024年推案量將較2023年增加」,如果我國央行配合美國採取降息措施,對房地產市場的買氣,將會更為有利,加上台積電高雄設廠完工,這些都是2024年高雄房屋市場的有利因素。

此外,中央銀行發行貨幣M1至今年10月為59.9兆元,定期儲蓄存款總額17.3兆元,國內資金依然充沛,若無適當管道投資,將又進入股市、房市,加上房地產首購族有優惠貸款,青年安心成家方案2.0政策帶動首購買盤,新青安貸款等於針對特定產品降息,使具有買房需求的自住客,陸續進場,房市有逐漸回溫。

就高雄的整體利多而言,他說,從臺南南部科學園區的台積電、高雄路竹科學園區的華邦電、橋頭科學園區、楠梓加工區的日月光到仁武產業園區,南部半導體材料的「S」廊帶,引領著產業的新未來。其中,橋頭科園區面積262公頃,政院積極引入晶圓製造、封測等半導體產業,以及智慧機械、5G、6G網路與AI軟體服務等創新產業聚落,將為高雄的產業注入新動力、新活水。

只是,近幾年在不動產規制上,政府陸續推出各種加稅政策,包括奢侈稅、囤房稅1.0、房地合一稅1.0和2.0,接下來還有囤房稅2.0,不斷加碼堆疊下,墊高賣方成本,這些稅制成本都難以想像,再加上通膨及物價上漲,推升營建成本,以及平均地權條例修正案,預售屋禁止轉售等規定,中央銀行選擇性信用管制,限制第二戶的貸款成數等,加上政府明年開始徵收碳排放稅,都對產業產生不利的因素,消費者都期待房地產回跌下修,只是,建商「成本漲不停,房價要怎麼降?」

由於華友聯集團除了高雄市,台南市也是推案重心之一,針對台南市,陸炤廷指出,受到政策打房等利空干擾,台南房市同樣回歸剛性需求,短期以自住買盤支撐房市,但因近年房市多頭及成本高漲,形成的高房價,導致客戶猶豫期拉長,並造成市場觀望氣氛。

所幸,台南南科產值已追上或超越竹科,「南科效應」的基本面優勢,足以支撐台南房價的正向發展,加上政府新青年安心成家購屋貸款的補貼政策加持,2024預估選後,台南房市觀望氛圍也將逐漸轉淡,持續有助房市平穩發展,房市將持續呈現個案表現。

他說,台南與高雄的房價,相對於中、北部房價,基期都比較低,而南部科技城的發展,讓北漂的年輕人紛紛返鄉就業、置產,造就了台南與高雄的房市發展,高雄因台積電的積極設廠,加上鴻海橋科與亞灣AIOT的成立,讓高雄房市有領先台南的現象,但長期來看,台南、高雄房市都是呈現樂觀的發展,年輕人應趁政府新青安貸款的機會,早日完成購屋成家的計畫。

陸炤廷表示,從今年1月到10月底,台南市總計成交19,352間房子,平均總價1056.4萬元,總交易金額2044億元,由於產業發展帶來的人口紅利與所得增加,包括善化、仁德、永康、安平、安南、以及南區等,人口成長較多的區域,都將是未來台南房市看好的區域。

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