前往主要內容
工商時報LOGO

全台少見快速成功的自主更新案「八德采邑」 專家曝成功4關鍵

已將目前網頁的網址複製到您的剪貼簿!

京華城斜對面,全台首個小基地且耐震7級的自住更新案「八德采邑」2022年動土施工後,近日開始鋼骨吊掛安裝,距離竣工推案已越來越近。對於該案獲得地主百分百同意支持,僅以20分鐘懇切溝通即完成鄰地整合,5個月完成事業計畫暨權利變換計畫擬訂作業,只花了短短三年半,就從籌備、規畫、立案、請照到拆除重建的急速效率,堪稱台北市自主都更成功典範。

八德采邑都市更新會執行長吳承叡透露,自主更新案推動難度高,但「八德采邑」能快速推動與成功,是因具有「住戶重視居住安全」、「規劃好有高容積獎勵」、「財務與專案控管佳」、「建案創價能力強、市場性佳」等四大關鍵。若想辦理自主更新的民眾,可以藉此參考。

關鍵一、「住戶重視居住安全」,八德采邑原址為一棟7層樓海砂屋舊建物和一棟50年老舊磚造房屋,幾乎每戶都發生過鋼筋鏽蝕、混凝土坍塌,甚至外牆磁磚崩落等危害居住和公共安全的狀況,而且,因北市市中心精華區普遍有土壤液化風險,因此,住戶對於居住安全都很重視,也有高都更意願,因此能快速整合。

關鍵二、規劃好有高容積獎勵,八德采邑有很好的規劃,加上因屬海砂屋與自主都更,因此獲得政府給予的高容積勵,一共取得1.8倍的原始容積,讓參與更新的會員可以在「不用出錢狀態」下,還可以獲得目前市場少有的「室內坪一坪換一坪」,外加「附贈一個車位」的方案,這讓所有更新會員都相當滿意。

關鍵三、財務與專案控管佳,自辦都更大家都將本求利,在預算有限卻要求高品質下,預算與專案控管就相當重要。八德采邑從結構設計、建築設計、管線規劃、大樓維運...等都有詳盡的規劃,甚至每一個工項都自己發包,讓更新會兼具建商、營造、全案管理等角色,也因此省下許多開支。

關鍵四、建案創價能力強、市場性佳更是關鍵。近年營建成本暴漲,以結構為RC的建案來說,在台北營建成本從一坪18萬,到如今30萬,也造成很多都更案因無利可圖而胎死腹中,但八德采邑雖基地面積小,成本控管相對不易,但卻堅持規劃高耐震,並採用「RBone卸震鋼甲」來提升建物耐震等級,讓建案以有限的成本支出,讓住戶擁有的「7級強震,大樓不倒」的安全住宅生活,更因7級耐震規劃而擁有更好的創價能力。目前附近一般建案每坪開價僅約百萬,但八德采邑因為擁有媲美頂歸豪宅等級的耐震力,預計推案價格可達每坪160萬以上,可讓參與都更的會員資產翻倍,更可以抵消營建成本暴漲的衝擊。

而且,八德采邑預計推出套房與兩房的產品規劃,相當符合當前市場需求,加上附近還有京華城改建成商辦案同步進行中,未來可望將引進超過6000人的就業人口,估計只要有百分之一的人願意在周邊置產,對於八德采邑後續推案銷售將有很大幫助,相信要順銷並不難。

元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立指出,自主更新過去在台灣推動難度相當高,無法全面推動的困境有「地主高齡化不願承擔風險」、「缺乏凝聚共識之組織」、「未有單位協助整合」、「常縮減重建成本致難以銷售」..等。由於,自主更新是地主投資自己的行為,雖可享高獲利,但也有風險,因此,要推動自主更新解決常碰到的困境,一定要有訣竅。

周昆立表示,八德采邑除善用政府政策,爭取到最大容積獎勵外,更跳脫過去自主更新案只想省成本,只能推出不具市場性、難以銷售產品的操作方式,而改以推出耐震七級的建案,這就是八德采邑能成功的特別之處。未來想自主都更的地主,如何藉由好的規劃、好的品質,來給建案增加更多價值與市場性,將是能否順利推動都更與達到參與者全員皆贏的關鍵,想自主更新的民眾不妨多參考借鏡八德采邑的成功之處。

您可能感興趣的話題

留言討論

返回頁首
LOADING

本網頁已閒置超過3分鐘。請點撃框外背景,或右側關閉按鈕(X),即可回到網頁。