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高雄亞灣2項都計新規 有助區內私有地主加速開發

高雄亞灣從亞太營運中心、一直到5G AIoT亞灣2.0,似乎對擁有區內100多頃土地的民營企業地主,沒有吸引力。圖/本報資料照片
高雄亞灣從亞太營運中心、一直到5G AIoT亞灣2.0,似乎對擁有區內100多頃土地的民營企業地主,沒有吸引力。圖/本報資料照片

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高雄亞灣從亞太營運中心、一直到5G AIoT亞灣2.0,似乎對擁有區內100多頃土地的民營企業地主,沒有吸引力,因為,土地使用分區屬於「特貿四」和「特貿五」的土地,興建住宅比例只有10%,而且只能「先商後住」,必須投資商業建築之後,才能蓋住宅,「特貿七」更是只能投資商業設施,不過,剛在12月4日公展結束的第三次都市計劃通盤檢討,將這2項桎梏放寬,有助私有地主的開發或處分,帶來更多的人口紅利與產業投資。

高雄都發局表示,擬定及變更「高雄多功能經貿園區特定區細部計畫(第三次通盤檢討)案,也就是目前統稱的亞灣特區,為了配合亞太營運中心的設立,民國88年擬定都市計畫,民國94年和102年進行第一次和第二次通盤檢討,此次為了配合亞灣2.0發展,讓工業土地轉型成為智慧經貿新灣區,進行第三次通盤檢討,草案公開展覽30天之後,已在12月4日結束。

根據都計變更程序,未來將交由高雄市都委會審議,再送內政部都委會,不過,因此事涉及層面較多,因此,最有可能的做法是,公展結束之後,先成交專案小組審查,再進高市都委會,中間會增加「專案小組」的過程。

此次亞灣第三次市計畫通盤檢討,最受區內民營企業地主關注的,莫過於可以開發的住宅比例有多少?是否還是限制「先商後住」,對此,高雄都發局說,第三次通盤檢討,為了配合5G+AIoT領航大南方大發展、以及南部半導體S廊帶,調整特貿產住合宜比例,決定將「特貿四」、「特貿五」、以及「特貿七」的住宅比例,同步提高到30%。

據了解,雖然在討論過程中,區內地主要求比照「特貿三」住宅比例50%,訴求增至50%,但因專家學者認為不宜,因此,決定住宅比例提至30%。

高雄都發局表示,除了增加住宅比例,原本必須先行開發商業建築的限制,也就是「先商後住」的限制,已經解除,區內地主可以選擇開發順序,先商後住、先住後商、或是同步開發。

另外,亞灣第三次市計畫通盤檢討也將原有的計畫面積597.27公頃,加入原未劃入的水域面積,修正總計畫面積為620.95公頃。

地主說,在此之前,2013年雖已完成第二次通盤檢討,亞灣區內的民營地主,因對開發的政策誘因幾乎無感,對於投資開發,步調極為緩慢,第三次通盤檢討是一個好的開始,有助地主的開發態度轉向積極面。

迄今,區內的土地開發使用,最早的是大洋塑膠將1877坪土地,以極低價格,出租給碳佐麻里複合式燒烤店、中石化4千坪土地,與一功營造攜手,興建、出租給迪卡儂開設亞灣旗艦店、以及近期由東南水泥子公司東南米樂引進美商好市多(COSTCO)。

其餘的多數民營企業地主,雖多已有提出開發計劃,仍是不動如山,態度相對積極的,反而是標售處分土地,最近的案例是,國泰化工位於高雄亞灣特區的5034.81坪「特貿五」土地,12月1日由國化股東臨時會通過決議出售,並委託第一戴維斯標售代為標售。

中石化也在今年11月初,以每坪72.83萬元的價格,成功標售亞灣2,124坪土地,中石化另在2021年7月6日也標售2筆住宅用地,並於同年的8月18日由高雄在地的慶旺建設,以每坪86.71萬元,標得2,744.77坪可作為純住宅的「特貿六」建地。

而擁有高雄亞灣「特貿七」2410.38坪的外商中美嘉吉,則在今年第三季委託戴德梁行標售,由高雄在地的御盟建設,以每坪67.4萬元,總價16.24億元,由於「特貿七」在第三次通盤檢討時,已解除只能興建飯店、百貨、賣場或辦公室等商業建築的限制,新地主開發的項目將有興建30%住宅的新選擇。

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