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顏炳立:2024不論誰當選 房市不改買氣弱、無量的格局

2024年總統大選落幕,顏炳立:不論誰當選,房市不改買氣弱、無量的格局。圖/蔡惠芳
2024年總統大選落幕,顏炳立:不論誰當選,房市不改買氣弱、無量的格局。圖/蔡惠芳

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2024年總統大選終於落幕,民進黨繼續朝向第三個四年執政邁進。對於選後房市走勢,是否一如股市出現慶祝行情?戴德梁行董事總經理顏炳立今(16)日在戴德梁行官網「顏炳立市場觀點」中發表最新觀察指出,「2024年不管誰當選,都無法改變資金緊縮、買氣弱、無量的市!」2024年房市買氣只剩「地段、環境、可及性」好的產品,如果房市政策沒改變,則未來房市沒有上漲的動能,只剩自用買盤,價難再漲!

顏炳立表示,2016年初他曾預測,房市會呈現「緩跌4年、盤整4年」,到了第7年,也就是2023年第一季,他再度預估「跌、緩跌、量縮」,直至第四季房地產市場依舊是「跌、緩跌、量縮」格局不變,2023年第四季房地產市場「量、價、買氣」皆呈現收斂,房價跌幅不大,「量縮比價跌更明顯」,房價漲勢雖已放緩,但交易持續量縮,賣方價鬆動、買方仍觀望。

跨進2024龍年,顏炳立表示,房市處於「回憶、盤整、觀望、修正」的新階段,預估量會再縮、價會緩跌、買氣弱,呈現「賣方等人,買方等價」的現象,2024龍年是『龍蛇爭鋒、三輪假裝五輪』的一年,房市會熱是假的,會再漲是虛的,預期房市未來一年會比2023年更辛苦,是『龍蛇爭鋒,舊情綿綿』的一年。

顏炳立指出,現在政府政策已經布下天羅地網打炒房,除了新青安房貸政策相關產品有買氣外,預期土地成交量、商用不動產成交量、與建物買賣移轉棟數,都會再量縮。只能以一首歌來形容2024年市場,那就是『舊情綿綿』,如同此歌中三段歌詞所述,將之歸類於:第一段就像形容自用型買家,第二段就像形容投機型買家,第三段則就像形容投機型買家,總體市場表現只有三個字:縮、緩、弱,即:量再縮,價緩跌,買氣弱。

顏炳立指出,2023年很多區域房價創下新高,現在是『餌不對,連魚都不會咬餌了』,各類產品的天花板價2022年已經到頂,2023年再創高價,但這是『總價掩蓋單價』,是虛的!房價已經在天花板,不過現在天花板正在往下修,2024年房價硬撐,住宅產品大變小,房市得有利多題材才會滾量。

以區域來看,顏炳立分析,蛋黃區仍是『飛龍在天』,只要產品合理價,會有少量成交;蛋白區『地蛇難升』,產品滿街跑,合理價成交時間拉長,若價調整下修些,成交時間會快些。專家若說土地及房價未到『天花板』價,只有六個字:『自我感覺良好』!

至於2024年的預售市場,顏炳立指出,今年走勢,會『重行銷,變產品,低門檻,拼去化,保金流』,房市銷售受創,預期『量價背離』的成交量縮現象,會持續到年底,不會改變,若再升息,加上囤房稅上路,市場將出現拋貨潮,房價才會鬆動,若是建商資金周轉不靈,市場才會『價崩』,房市處於風險增加中。2023年全台推1,473個建案,總推案戶數約10.1萬戶,個案數、戶數兩項指標分別減少8%、15%,顯見建商已悄悄抽手,供給面萎縮,建商2024『鳴金收兵』!

顏炳立表示,2023年抑制投資買盤,2024年鼓勵自用買氣,2024年自用成為市場主力,新青安方案拉抬自用首購買氣,蛋白區總價1,000~1,500萬,蛋黃區2,000~3,000萬,才有買氣;地段及供需決定去化速度及價格,自用型買家不應被市場似是而非的術語所影響,『天花板』創高價,皆是行銷廣告,購屋者要學會等量、等價、等買氣。

土地市場方面,則是需求變緩,不追價,量再縮,合建、危老、都更,由積極變趨緩,市場降溫,造價、條件皆已改變,開發投資變謹慎。2024年六都地段好、面積大,商、住、工,土地,價格皆從天花板價往下修,量、價、買氣不再創高,價跌才會見量。

顏炳立表示,現在的土地市場,蛋黃區只剩內褲布料,價仍堅挺,蛋白區西裝布料,價修仍有市場,價修5%會見量,土地市場仍有買氣,不悲觀。六都辦公、租賃、買賣市場,新需求產生,量、價、買氣皆活絡,蛋黃區價穩,蛋白區價修10%才見量。店面市場租金回溫,難回復高峰,價降依舊無量,租金投報率過3%仍沒買氣。

顏炳立強調,2024年不管誰當選,都無法改變資金緊縮、買氣弱、無量的市況,2024年房市買氣只剩「地段、環境、可及性」好的產品。如果房市政策沒有改變,則未來房市沒有上漲的動能,只剩自用買盤,價難再漲。

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