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李同榮|八年經濟負成長魔咒下 終止房市多頭走勢

2024年房市交易量將會略增,但房價走勢不會如產業界預期上漲的樂觀。圖/本報資料照片
2024年房市交易量將會略增,但房價走勢不會如產業界預期上漲的樂觀。圖/本報資料照片

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2022年Q4經濟負成長-0.86%,埋下了經濟下行的隱憂,2023年前三季經濟成長率為-3.49%、1.41%、2.32%。從目前已公布的資料發現,自2022年第四季到2023年第三季的跨年統計經濟平均成長率為負成長-0.78%,正吻合筆者在2022年底對台灣2023年經濟成長率預測,全台GDP將會難逃八年經濟負成長魔咒。

經濟表現不佳,將影響房市基本面走勢

每年年初主計處對經濟成長率的預測值都過度樂觀,幾乎每季調整、每況愈下,今年主計處預測3.35%成長率,筆者認為雖然2023年GDP基期較低,但可大膽預測,3.35%的經濟成長率恐要除以二還有得找,雖然上半年經濟增長表現將會較好,但預期下半年會有全球地緣政治兵亂與兩岸貿易戰的兩大黑天鵝事件影響全年經濟增長,因此,對於技術面在末升段高檔的房市,埋下終止多頭的隱憂。

2024經濟基本面不宜過度樂觀,台灣多頭房市勢將終止

2023下半年房市交易量如筆者預測脫離谷底回溫,全年交易量30.7萬棟,比2022年31.8萬棟小縮3.5%,預期2024年上半年房市將延續去年下半年房市熱度,整體成交量將維持在一定水準,因此很多專家判斷今年房市表現樂觀,房價將續漲。筆者提醒,今年下半年在囤房稅2.0上路及新政府政策關注下,以及市場大量餘屋存量排擠下,房價欲漲不易,反而部分地區房價會有明顯鬆動。

2024房市不可忽視的兩大黑天鵝,將嚴重影響台灣經濟與房市

2024年全球地緣衝突將威脅WTO,全球貿易成長將不如預期樂觀,台灣今年經濟成長的關鍵除了觀察以美國為首的全球經濟,更需關注的是下半年中共蓄勢待發的兩岸貿易戰,因此未必如主計處對GDP預測3.35%樂觀,要達到3%以上成長率應該有難度,筆者認為,在全球地緣衝突影響WTO全球經濟成長率以及對岸將掀起貿易大戰的兩大黑天鵝事件,將嚴重威脅台灣的經濟成長與房市榮衰。

2023年下半年交易量增四大主因

在2023年7月平均地權上路加上總統大選在即,大部分專家預測去年下半年交易量更縮,甚至有人預估全年24.5-25萬棟,筆者卻大膽斷定交易量已脫離谷底,全年至少28.5萬棟以上,也是當時所有專家預估的最高量。如今證實全年交易量居然站上30.7萬棟,主要原因有四:

(一)政策利空出盡,觀久候房價不跌的剛需進場。

(二)新青安貸款專案激勵買氣。

(三)兩年前主升段大量開工率,在年底前爆交屋潮。

(四)部分量大區域價格略有鬆動,吸引久候買盤。

2023年全國買賣移轉量為30萬6,971棟,年減約1.1萬棟,年減3.5%,成為近四年新低點。值得慶幸的是,2023年房市先淡後旺,下半年移轉急起直追,比上半年增加了20.9%。

房市交易量由谷底翻升,別誤判量先價行,反而預告房價鬆動的開始

2023年交易量年減3.5%,全年30.7萬棟,但其中繼承量與交屋潮卻創新高。繼承移轉棟數創史上新高,全國共77,012棟,年增9.4%,繼承量增就是代表死亡率創新高,往前推七十年正是嬰兒潮時代,家家戶戶出生率至少三到五個以上,如今嬰兒潮世代屆齡七十以上,死亡率增加,繼承數就增加,另外贈與或以交易方式過戶給兒女數也逐年增加,再加上前兩年房市主升段開工率大增,近年面臨大量交屋潮,使得去年交易量在下半年開始已脫離谷底。因此,若以交易量增、量先價行去預測房價續漲,恐會造成過度樂觀與誤判的結果。

拍賣市場移轉量創新低,代表房市景氣穩定,沒有暴跌危機

2023年平均房貸利率來到近十三年高點,根據內政部最新數據,拍賣移轉量卻創史上同期新低,去年全國拍賣移轉棟數僅3,539棟,與前年同期相比大減15%。由此數據判斷,房市表現穩定,爛尾樓屬零星事件,不必過度擔憂,房市雖在政策面與技術面偏空,但市場會在剛需支撐與購屋信心上升的環境下維持穩定的盤整,藉以消化餘屋,不會有暴跌或崩盤危機。

房市基本面與技術面偏空,新政府政策利多刺激下,2024房市將「以盤代跌、價盤量溫」

2023年預期開工量達13萬戶,但從第一季開始已逐季下滑,第三季開工量已經與使照核發量呈現死亡交叉,顯示房市多頭市場由多轉空訊息,第四季開工量將持續下滑,且成屋平均房價漲勢歇止走平,2024年房市走勢將開始偏空,業者不宜對後市過度樂觀。

2024年房市交易量將會略增,但房價走勢不會如產業界預期上漲的樂觀,市場基本面與技術面偏空,但新政府新政策對剛需交易量能會產生刺激與活絡效果,因此,市場也不致太悲觀,整體房市呈「以盤代跌、價盤量溫」走勢。

文章來源:本文由理財周刊提供,原文見此

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