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莊孟翰|買房注意!預售屋契約五大陷阱勿踩到

購屋之前務必詳細閱讀「預售屋買賣契約書範本」與「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之相關規定。圖/本報資料照片
購屋之前務必詳細閱讀「預售屋買賣契約書範本」與「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之相關規定。圖/本報資料照片

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景氣漸趨低迷,交屋期限、房地標示、停車位規格、驗收、保固期限與面積誤差找補至關重要。

有鑑於近年預售屋買賣糾紛頻傳,尤其是2020年排隊買房期間,一些民眾常遭誤導而高價購屋,因此,內政部在當年特別揭示「預售屋契約5大陷阱」─通知交屋期限、房地標示及停車位規格、驗收、保固期限及範圍與房地面積誤差及其價款找補,提醒購屋者保障自身權益,以下即針對此一議題提供應注意之關鍵點,以供參考。

另一值得重視的是購屋之前務必詳細閱讀「預售屋買賣契約書範本」與「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之相關規定。

一、通知交屋期限

(一) 內政部揭示常見手法

1.將「交屋前」之修繕義務,變更為「交屋後」之保固責任。

2.降低遲延利息數額為萬分之二,減輕自身違約之責任。

(二)內政部定型化契約規定

1.賣方應於交屋前完成修繕。

2.賣方延遲利息為日息萬分之五。

(三)購屋應注意事項

1.在通知交屋期限方面,法令規定領得使用執照六個月內通知交屋,惟當前在建造成本高漲復又缺工缺料情況下,是否能夠如期完工交屋,就應特別留意。

2.在房屋瑕疵方面,應特別注意要在交屋前完成修繕,並非交屋後再補修繕,其重點在於交屋前修繕,還可以經由驗屋程序來要求達到合理修繕情況。

3.對於延遲交屋問題,定型化契約規定每超過一天應該按已繳房地價款萬分之五單利計算遲延利息,惟常見建商擅將萬分之五的利息擅自調降或者私下與買方協議降至數萬元甚至歸零,而嚴重影響購屋權益。

4.交屋保留款為房地總價5%,建商不得擅自降低交屋保留款額度。

5.通常在交屋時都只是先辦理每一承購戶所購買的單戶房屋範圍,至於公共設施部分則俟管理委員會成立之後再行點交,值得注意的是,公設項目、位置、面積,其他例如運動器材等公設項目、規格與品質如何驗收點交?

6.依據定型化契約規定,房屋點交之後買賣契約是不需要返還給建商的。

二、房地標示及停車位規格

(一) 內政部揭示常見手法

1.未列明「停車位高度」。

2.未列明「另含車道及其他必要空間面積」、「停車空間面積占共有部分總面積之比例」。

(二)內政部定型化契約規定

1.應列明停車位長、寬、高、含車道及其他必要空間面積。

2.停車空間為共有且無獨立權狀者,應列明占共有部分總面積比例。

(三)購屋應注意事項

1.停車位應該要特別注意的是,是否為雙向進出的平面車道,亦即要避免單向進出的狹窄車道(請參閱照片),另外也要注意小基地建案,尤其是危老重建,常見機械昇降停車位(請參閱照片),因此就不可能構成豪宅的要件,售價也就相對較低;另一個重要問題是停車位的規格應該要清楚標示長、寬、高尺寸,才不會造成寬度不夠甚至是上下兩層機械停車(請參閱照片),導致停車不便等問題。

2.有些建案安裝有電動汽車充電設備(請參閱照片),甚至在停車位後面還規劃設計有小小的儲藏空間,方便放置維修零件等。

三、驗收

(一) 內政部揭示常見手法

1.轉嫁管線費用由消費者負擔。

2.降低交屋保留款額度。(例如:降低為5萬)

(二)內政部定型化契約規定

1.自來水、電力管線費及相關費用,由賣方負擔。

2.交屋保留款為房地總價5%。

(三)購屋應注意事項

1.一般依契約所載,建商係於完成主建物、附屬建物之設備及領得使用執照,並接通自來水、電力、於有天然瓦斯地區,並應達成瓦斯配管之可接通狀態及完成契約、廣告圖說所示之設施後,即可通知買方進行驗收手續;因此,一般購屋者也都會按照這一流程進行驗收,不過除主建物、附屬建物設備之外,另一更重要的是公設部分,一般常見公設比例超過30%,有關這一部分大都是點交給管委會,惟在交屋階段尚未成立管委會,因此,在公設項目與品質未經驗收情況下,就算完成點交,難免會有未臻完備之處(詳請參閱附圖)。

2.對於主建物與附屬建物之設備,就主建物部分,大都僅止於隔間與門窗,以及廚具、衛浴之品牌、規格,至於附屬建物則只是確定陽台空間是否容納得下空調設備、洗衣機、熱水器以及曬衣空間多大而已。

按內政部於106年1月9日修正發布「地籍測量實施規則」第273條,規定107年1月1日後申請建造執照的建物,僅有「陽臺」得以辦理測繪及登記,屋簷及雨遮無法以附屬建物辦理測繪及登記。

3.對於自來水、電力、瓦斯等居家必備設施,雖然定型化契約規定應達成瓦斯配管之可接通狀態及完成契約、廣告圖說所示之設施後,即可通知買方進行驗收手續。惟定型化契約後段另有「基地範圍內之天然瓦斯配管,由賣方負擔」,以及「基地範圍外銜接公用事業外管線之天然瓦斯配管,由買賣雙方議定之;未議定者,由賣方負擔」之但書,因此,在簽訂契約時就應特別留意註明由賣方負擔較為妥適,畢竟這些費用都應該含蓋在買賣總價較為合理。

4.驗收單通常都是由建商提供,並且也都僅簡單列舉較大事項,因此驗收時應仔細檢視瑕疵項目,並載明於驗收單上,再責由賣方限期完成修繕,一般常見修繕期限約為15天;有關這一點可預先到網站查詢驗屋公司驗屋報告所臚列之各項檢驗項目列為參考。

5.至於驗收時買方有權於自備款部分保留房地總價百分之五作為交屋保留款,俟雙方複驗合格後再支付,其實就自備款百分之五而言,金額並不高;有關這一點,只要是信譽良好的建商,大都會嚴格遵守,而不會拖延甚至引發交屋爭議!

6.如附圖所示,雷射測距儀就是檢視空間大小的好幫手(詳請參閱附圖)。

四、保固期限及範圍

(一) 內政部揭示常見手法

1.擅自減列結構保固之「項目」及縮減保固期限(例如:縮減為5年)

2.保固期限之起算日提前至「取得使用執照日」,並限縮於「可歸責於賣方」。

(二)內政部定型化契約規定

1.自賣方通知交屋日起算

2.除能證明可歸責於買方或不可抗力因素外,均應負責。

3.結構部分保固15年。

(三)購屋應注意事項

根據預售屋定型化契約第十七條之規定:

1.自買方完成交屋日起,或如有可歸責於買方之原因時自賣方通知交屋日起,除賣方能證明可歸責於買方或不可抗力因素外,結構部分(如:基礎、樑柱、承重牆壁、樓地板、屋頂、樓梯、擋土牆、雜項工作物涉及結構部分……等)負責保固十五年。

2.固定建材及設備部分(如:門窗、粉刷、地磚……等)負責保固一年。

3.近年亦有部分建商例如遠雄建設將結構保固延長至二十五年,固定建材及設備延長至五年(詳請參閱附圖)。

4.賣方應於交屋時出具房屋保固服務紀錄卡予買方作為憑證。

5.前款期限經過後,買方仍得依民法及其他法律主張權利。

五、房地面積誤差及其價款找補

(一)內政部揭示常見手法

1.「土地」及「停車位」面積誤差,明列不予找補。

2.限制須於面積「不足」3%消費者始得解約。

(二)內政部定型化契約規定

1.土地面積、主建物或房屋登記總面積如有誤差,其不足部分賣方均應全部找補;其超過部分,買方只找補2%為限。

2.面積如有誤差超過3%者(含超過與不足),買方得解除契約。

(三)購屋應注意事項

依定型化契約規定有誤差就要找補,倘若誤差超過3%,買方可以解除契約,重點是如果房價漲幅超過三、四成,甚至亦有超過一倍以上者,又有那一購屋者會輕言解約,即使是自備款不足,也會想辦法籌款因應;其實,在房價飆漲過程,解除契約損失比較大的通常都是買方,因此,購屋時就應以信用良好的建商為首選。

由以上之分析可知,一般購屋者對於預售屋定型化契約與應記載及不得記載事項之相關規定,大都僅止於一知半解,因此,建議購屋時最好能夠選擇品牌信譽良好,以及歷年沒有交易糾紛的建商為首選,俾免徒增日後交屋無謂之紛爭!

文章來源: 本文由理財周刊提供,原文見此

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